从政策、市场、人口看住房租赁市场的发展趋势

从新政焦点看我国住房租赁市场发展的三个阶段

（一）发展起步阶段（2014年之前），以廉租房和公租房为重点解决低收入家庭住房问题

因为住房分配制度、人口流动性低、经济发展水平有限等诱因影响，初期我国住房租赁市场发展平缓，城市市民以租赁公房为主。直到1995年，建设部印发《城市楼房租赁管理办法》，我国住房租赁市场相关新政才即将颁布。1998年房改之后，我国住房租赁市场逐渐发展，但整体发展水平仍非常有限。这一阶段，新政重点以廉租房和公租房这类新政性租赁住房为主，关注解决低收入家庭的住房问题。

1998年7月，国务院印发《关于进一步推进城镇住房制度变革推动住房建设的通知》，提出最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房（廉租房）。2007年8月，国务院印发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出进一步构建完善城市廉租住房制度，逐渐扩大廉租住房制度的保障范围，多渠道降低廉租住房房源。2010年2月，国务院印发《关于推进发展公共租赁住房的指导意见》，提出大力发展公共租赁住房（公租房），建立住房供应体系，培植住房租赁市场。2013年末，工信部等部门发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，提出从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后合称为公共租赁住房。（文末附我国住房租赁相关新政梳理）

（二）快速发展阶段（2015—2019年），明晰构建“租购并举”的住房制度

2015-2019年，随着我国城镇化进程的不断深化，流动人口规模的扩大，我国住房租赁市场快速发展。2015年以来，我国城镇化率平均每年增强超1个百分点，2019年城镇化率达到62.7%。与此同时，全省流动人口规模超过2.5亿人，院校结业生规模屡创新高，城市住房租赁需求呈现快速下降的趋势。与此同时，持续下降的楼价让订购住房的门槛不断增强，越来越多的城镇市民只能通过租赁住房以解决居住需求。这一阶段，住房租赁市场开始遭到国家注重，相关新政推动颁布，“租购并举”的住房制度逐渐确立。

2015年末，中央经济工作大会首次提到发展住房租赁市场，并指出将“租购并举”确立为我国住房制度变革的主要方向。随后，新政端推动住房租赁市场发展的脚步显著推动。2016年6月，国务院颁布《关于推进培植和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“以完善购租并举的住房制度为主要方向，完善以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”；12月，中央经济工作大会重点指出推动住房租赁市场立法。2017年10月，党的十九大报告进一步明晰了重点培植住房租赁市场、让住房回归“居住属性”的新政导向，提出“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2019年末，中央经济工作大会两年内第四次将发展租赁住房确定为工作重点（仅2018年中央经济工作大会未提到住房租赁），展现了住房租赁市场在我国住房体系中的重要地位。

在中央顶楼设计的指导下，各部委密集在重点城市举办住房租赁市场发展试点工作。2017年8月，国土资源部、住建部先后分两批在广州、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、福州、青岛等18个城市举办试点，积极探求借助集体建设用地建设租赁住房。2019年7月，财政部、住建部先后分两批在南京、上海、广州、深圳、重庆、成都等24个重点城市进行试点，由中央财政提供资金支持上述城市在住房租赁市场发展方面先行先试。

（三）高质量发展阶段（2020年至今），以保障性租赁住房为契机解决住房租赁市场结构性问题

近些年来青岛市房屋出租，我国住房租赁市场进一步发展，同时市场结构性问题也渐渐显露。2021年我国城镇化率为64.7%，流动人口规模达3.85亿人，创历史新高，推动城市住房租赁需求快速下降。与此同时，大城市新居民、青年人普遍面临“租房难、租房贵”等问题，小房型、低房租房源供给相对不足，租赁市场供求结构性矛盾逐步显现。这一阶段，新政以保障性租赁住房为契机，重点解决住房租赁市场结构性问题。

2020年12月，中央经济工作大会将“解决好大城市住房突出问题”确定为2021年经济工作的重点任务之一，并首次提出“要高度注重保障性租赁住房建设”。随后，全省住房和城乡工作大会、《2021年政府工作报告》、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个三年规划和2035年远景目标纲要》等都重点提出聚焦解决城市新居民、青年人等住房困局。2021年7月，国务院办公厅印发《关于推进发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明晰了我国住房保障体系的顶楼设计，指出推动建设保障性租赁住房，重点解决城市新居民、青年人住房困局，并在农地、金融、财税等多个领域给与强力新政支持。随后，全省48个[数据截止2022年1月27日。]省市密集颁布《关于推进发展保障性租赁住房的意见》（或征询意见稿），同时按照工信部公布数据，40个重点城市“十四五”期间计划新增保障性租赁住房650万套（间），其中，2021年已完成94.2万套（间）。1月20日，全省住房和城乡建设工作大会强调，“大力降低保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹措保障性租赁住房240万套（间）”，保障性租赁住房建设将进一步提速。手指研究院曾推出专题文章《制度大年！加码保障性租赁住房，“十四五”要如此干》，对保障性租赁住房的相关新政进行了梳理与剖析。

从市场数据看我国住房租赁市场的现况特点

（一）2021年30个重点城市平均房租累计下跌4.2%，城市间市场分化显著

住房租赁市场整体房租水平逐步下降。2021年，我国统筹推动新冠脑炎疫情防治和经济社会发展成效显露，住房租赁市场从疫情负面影响中渐渐恢复。2021年全省重点30城平均房租保持逐步下降，年度累计下降4.2%。从月度走势看，2021年前三季度，受“换岗季”、暑期“毕业季”等诱因影响，租赁市场行情持续升温，平均月房租呈现持续下降趋势；房租同比下降城市数目逐月增多，于9月达到年内峰值，29个城市房租同比下降。步入四季度，随着市场传统淡季将至，新增租赁需求和换租需求上涨，平均房租呈现微幅下降趋势；12月重点30城平均月房租45.7元/平方米，同比上涨0.28%，26个城市房租同比上涨。

图：2020年10月至2021年12月重点30城住宅租赁平均月房租变化情况

城市间房租表现分化显著。从房租绝对水平看，核心城市房租处于较高水平。2021年12月，在全省重点30城中，一线城市平均月房租为70.5元/平方米，远低于二线城市月房租水平（29.0元/平方米）。分城市看，广州、深圳、上海三个一线城市平均月房租都超过70元/平方米，房租水平处于领先梯队；上海、厦门、杭州、南京、福州、宁波、成都、苏州、大连等9个城市平均月房租在30—50元/平方米之间，处于中游水平；上海、青岛、武汉、西安、重庆等18个城市平均月房租在30元/平方米以下。

从房租变化趋势看，一线城市升幅显著低于二线城市，重点城市群的核心城市房租跌幅排行靠前。2021年，在全省重点30城中，一线城市平均月房租年度累计下降5.37%，低于二线城市3.93个百分点。分城市看，在20个平均房租下降的城市中，上海（8.37%）、厦门（6.48%）、广州（5.96%）、苏州（5.59%）和广州（5.56%）等五个城市年度升幅超过5%，主要是长三角、珠三角、京津冀的核心城市；北京、西安、成都、南京等4个城市年度升幅在3%—4%之间。而暴跌的城市主要分布在中东部和西北地区，其中，合肥、昆明、太原、长春、南昌、南宁等6个城市年度涨幅超过2%。

图：2021年12月全省30个重点城市平均月房租水平及环比涨跌情况

图：2020年10月至2021年12月北上广深平均月房租水平及同比涨跌情况

（二）90平方米以下中小跃层租赁房源供应占比近七成

按照手指检测的市场挂牌房源数据，2021年，全省重点30城租赁房源供应结构以中小跃层为主，90平方米以下房源供应占比近七成，其中，30—60平方米和60—90平方米租赁房源供应占比分别为26.7%和29.2%。分梯队看，一线城市面馆积租赁房源占比低于二线城市，一线城市60平方米以下租赁房源供应占比为40.3%，二线城市为36.0%。具体城市来看，北京60平方米以下房源供应占比达53.7%，是重点30城中惟一超过50%的城市；北京60平方米以下房源供应占比达49.7%，比重显著低于北上广。

图：2021年全省30个重点城市租赁房源供应结构

表：2021年全省30个重点城市租赁房源供应结构

注：包括合租房源

从人口数据看我国住房租赁市场的发展趋势

（一）流动人口规模持续扩大，人口加速向重点城市群、核心城市集聚，城市住房租赁需求规模庞大

全省第七次人口普查数据显示，我国人口流动情况发生显著变化，主要有以下三大特点：

一是整体流动人口规模持续扩大。截止2020年末，我国流动人口规模达3.76亿人，较2010年急剧下降69.8%，降低1.5亿；流动人口占全省总人口比重达26.6%，占比较2010年扩大10.1个百分点。

二是人口加速向重点城市群、核心城市集聚。截止2020年末，长三角、珠三角、京津冀等8个重点城市群常住人口规模达8.9亿人，占全省常住人口比重达63%。2010至2020年，8个重点城市群常住人口规模增量超7100万青岛市房屋出租，其中珠三角、长三角人口增量超1800万，京津冀、成渝、中原、山东半岛和粤闽浙沿海城市群人口增量均超500万。从30个重点城市来看，截止2020年末，共有上海、上海、北京、成都、广州、深圳等15个城市常住人口在1000万以上。其中，上海、广州、成都等3个城市六年间常住人口增量超过500万；成都、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉、北京等10个城市常住人口增量超过200万。

三是城市内部人口流动性显著提高。随着城市建设的不断发展，功能分区、产业布局会逐步调整，城市内部的人口流动性也会渐渐降低。截止2020年末，我国市辖区内人户分离人口为1.17亿，较2010年降低0.77亿，急剧下降192.4%。其中，北京、武汉、成都、西安、南京等重点城市城区内人户分离人口规模下降均在1倍以上。

整体来看，近些年来我国人口流动性显著提高，人口加速向京津冀、长三角、珠三角、成渝等重点城市群集聚。庞大的流动人口规模和快速下降的市内人户分离规模，都极大催生了住房租赁需求，尤其是在重点城市群、核心城市，住房租赁需求将愈加旺盛。

图：我国流动人口变化情况