幸存的步行街Mall成功的特征，你知道吗？

幸存的步行街

Mall

成功的特性

序言

灾情让人们再次认识到户外公共空间对社交互动的重要性。在世界各地的许多城市，流行的街道都严禁汽车通行，从而为休闲和就餐造就空间。或则被改建为平缓的、开放的共享街道，让慢行的汽车与行人共存。

但随着城市继续再次开放，地方高官还要决定是恢复状况还是将这种步穿行廊永久化，这是一个复杂的选择。共享街道的提倡者觉得那样的街道为小企业、社交互动和个人健康带给许多弊端。因此，随着交通量的下降，通勤者或许不愿绕路而行，盲目地截断这些公路的机动车交通或许对区域引起负面影响。而中国的步行街在历史上也声名狼籍——第一代步行街中幸存的寥寥无几。

深度研究这种步行街的特性，可以帮助我们更好地了解哪些样的商业步行街更具竞争力。

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与德国相比，印度步行街的本意是振兴市中心，并辅以将车行街道直接封闭的方法来吸引购物者。因此，这种步行街与零售业联系更加紧密；其核心目标更是以零售为主，而非人行感受和体验。这最终让大多数的商业步行街尚未竞争过市区优雅的室内购物中心。

控温舒适的室外环境、丰富多彩的室外感受和活动、复合化的多功能支持，都让室内购物中心有着更大的吸引力。而其较容易复制的商业机制、低费用的农地使用、庞大的市区移居人口支持，都让资本格外垂青很多市区购物中心。

二三年来，中国第一代步行街计划基本面临破产。大量的步行街恢复为原有的机动车通行，市中心再次沦为流浪者和富人的依据地。不过，仍然有这么一些步行街幸存下去，蓬勃发展并持续激活着当地区域，有些并且成为了热门景区，接纳着来自世界各地的旅客。

例如圣莫妮卡的第四路游廊仍然维持着庞大的旅客量，博尔德的珍珠街购物中心因学院人群而持续繁荣；田纳西州的夏洛茨维尔市中心购物中心，目前是一个重要的商业、娱乐和零售区；而德克萨斯州尤金市的百老汇街在尝试步行街后，经过数三年总算因饭店、电影院和零售店而成为重要的文化经济中心。同样的也有肯塔基州扬斯敦市中心的联邦大厦、佛蒙特州伯灵顿的修道院街市场，都成为各自城市的重要娱乐、文化中心。

圣莫妮卡第四路游廊

新一代的步行街也开始盛开光彩，例如芝加哥的时代大厦和先驱大厦，已经是伦敦最为重要的旅游中心；拉斯维加斯的弗里蒙特街极大推动了该地夜晚经济的发展；圣安东尼奥河滨绿道既保留了当地奇特的特色，又发展了富有魅力的河滨购物区。

圣安东尼奥河滨绿道

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人口诸多和较高的当地收入水平显然是步行街生存所必需的，但他们并不总是成功的先决条件。康奈尔学院院长和编著者和Li发觉，决定步行街寿命的最重要诱因是人口密度高、居民岁数中位数低和商店宽度较短，它们的研究结果还支持了之前的研究，阐明成功的步行街常常受惠于例如紧靠海边（圣莫尼卡的第四路游廊）或高中（博尔德的珍珠街购物中心）、每年阴天人数较差（旧金山的霍顿大厦），以及它们是否坐落旅游目的地（曼哈顿的步行街时代大厦）。

虽然某些诱因在大城市中更常见，但大概80%幸存的步行街实际上坐落人口不足十万的城市，很多幸存的购物中心的一些共同特性：包括两层以上的建筑物的存在，营造出一种封闭感，适于橱窗购物的高比率底层透明度，遮阳篷和雨棚，以及充足的坐位。

1.人口结构

城市的人口结构对步行街的危亡有十分大的影响。人口中位数降低，步行街关掉的风险都会降低。这些人口更年青的城市，步行街将更有魅力。

这只是为何许多成功的步行街坐落学院城，学院稳定的客流为附近购物街的成功铺平了公路。例如博尔德的珍珠街购物中心（紧靠犹他学院）、纽约州的伊萨卡（紧靠康奈尔中学和伊萨卡大学）、伯灵顿的修道院街集市（紧靠佛蒙特中学）、夏洛茨维尔中心街（紧靠田纳西中学）。

科罗拉多学院旁的mall

例如，珍珠街购物中心是游玩博尔德的市民和就读附近新泽西学院博尔德校区的中学生的热门目的地。该购物中心拥有不少当地企业以及全省连锁店和餐厅，并提供街边演出、夜生活、公共需求以吸引更多的师生前来。

ThePearlMall|Your

高中生们有钱、有时间、没有车，为步行街提供了稳定的客流来源。使得每年不断涌向的生源，可以让周边的客流保持年青。中学生们比起其他年纪段的市民更有购物的欲望和时间，都让它们成为了步行街客流的重要组成部份。

以芝加哥州的伊萨卡为例，街道两侧布置了大量的超市、画廊、餐馆和舞厅，也有不少的中行和金融机构，许多建筑只是混和用途的。冬季，当地音乐家和其他演员还在此召开免费音乐会和演出，吸引了大量的年青群体前来。

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1981年，由城市更新造就的几个荒地被建造起伊萨卡中心，这是一座小型综合用途建筑，一楼零售，一个与公共空间相通的室外小吃大厦，以及楼上的办公室和公寓。在1990年代的经济下行中，该区域也面临了许多空旷荡的店铺。而世纪之交，因为投资提高和新都市主义的盛行，伊萨卡步行街的命运开始好转。奢华公寓楼、公共图书馆、办公空间被引进。2009年空间步行街，该市委托水景建筑公司进行了全面的再次设计，包括愈发开放的中央车道、图案化的道路、多样化和可联通的坐椅、改进的演出空间、节能灯具、户外阅读区等等。

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2.稳定的人流量

正如中学的存在提供了一个特别本地化的行人流量来源，步行距离内的其他旅游目的地还有类似的疗效。例如紧靠海边的步行街圣莫尼卡的第四路游廊，它于1965年开馆，迄今仍然热闹非凡。实际上，在1980年代，该区域也面临着是否关掉步行街的决择，但最终它们选择在人行感受上加倍下注。这也意味着它们将把重点不再放到零售上，而是聚焦在造就一个城镇大厦、创造一种社区气氛。

圣莫妮卡第四路游廊

第四路游廊的成功还在于政府对周围地区的投资——大多数街道的成功都须要构建在街区之上。对周边车库、住宅的投资帮助该区域成功吸引了更多的人流，也让整个旅游圣地和街道融为一体。其实批评者觉得，这种努力也是迪斯尼乐园的复制品，但这并不能阻挠第四路游廊成为当地人和市民必游的海风徜徉目的地。

SantaDailyPress

其他紧靠主要旅游目的地的步行街也保持着相当不错的客流，如新新奥尔良的杰克逊大厦和芝加哥的法尼尔厅市场等等。购物中心原本不能形成人流量，但他们确实可以在存在人流量的地区蓬勃发展。

奥尔良的杰克逊大厦

坐落多伦多的法尼尔厅市场运用了历史古老的市场综合体，被作为文化旅游目的地集中再开发。因为芝加哥边境的扩张，人们倾向于在家附近购物，该市场开始显著转向为批发市场，这却某些意义上增加了该地的差别化竞争力。新引进的一系列商业和原有的市场交相映衬，提供了大量的美食、购物和漫步的感受。

芝加哥的法尼尔厅市场

3.城市漫延和复合业态

成功的步行街与当地人口密度之间存在直接关系，分散和无序漫延的城市自然更难支持以行人为导向的零售业。这只是为何大多数德国的步行街无法生存的重要诱因，市区化和车辆依赖让市区购物中心更有竞争力。而这些美洲、东亚成功的步行街常常有经济活跃的市中心作为支撑。随着人口密度的降低，步行街关掉的风险急剧减少。

诸城度为伦敦时代大厦带给繁荣的经济魅力

目前许多幸存的步行街都有一个类似的特性，就是对混和用途别墅的开发。一方面弥补了市中心晚上因为职住不平衡而导致的空城现象，另一方面也引进了较为稳定的客流。

功能复合的城市空间有促使增加街道硬度和热度，并吸引各个类别的人群。缔造单一的无车行街道不再是最优的选择了，现在更主流的做法是构建慢速街区，产生真正生活化的行人社区。

纽瓦克大街步行大厦

4.适当大小

街道的宽度、宽度和农地用途也很关键。更大并不意味着更好，步行购物中心的宽度与寿命呈负相关。这些较短、但距离更多元化的购物街常常比长而单调的街道更鼓励人行。另外，购物街区常常比单一的街道更具吸引力。倘若只是是锁住一条步行街常常无法产生一定的规模，而网状的购物城区更容易蓄积经济魅力。

斥资1700万美金的伦敦StateMall

因其规模和荒凉感而广受批评

步行街应当再次调整宽广的人行道，以容许户外进餐和便于购物。底层应划为零售用途，仅在下层有别墅和商业用途，产生一定的商业规模。提供种类繁杂的灯具、夜间业态将有助于吸引更多人群以及让商店更安全。

好的街道不是以大小获胜的。1965年代的大部份步行街从店铺到门市之间都是冷冰冰的水泥，人们只好漫无目的地到处流荡，而难以专注于门市。

然而，这些幸存的步行街开始尝试设置一定的路缘石和真正的人行道，为行人提供引导性的指示。缺少逗留空间和交通空间的辨别，常常会让行人认为无所适从。而通过铺设和路缘石，可以再次划分街道的空间，产生坐位区域、舞台区域、社交区域和交通区域。

5.气候

并非所有的城市都适宜开放式的购物街区，这些天气极好的地方常常成功率更高。诸如圣莫妮卡的第四路游廊。

1980年，市区现代色调的室外商店SantaPlace在第四路的南端完工，该建筑由建筑师弗兰克·盖里(FrankGehry)设计，跨越两个街区。其实它剌激了商业活动，但却降低了周边地区的销售量。因而，该市举办了数十次大会，听取各方见解，最终在1984年设立了一家非赢利机构，为街区的振兴做打算。

SantaPlace-FrankGehry,Gruen-Santa,

新的重点放到了户外餐厅——利用圣莫妮卡的天气，引进更多的街边摊档和户外进餐。规划师还建议将影片院引进游廊以形成额外的人流量和夜晚活动，并对商店进行品牌整修。现在，该区域已成为纽约最大的景区之一，包含大量的商场、餐馆、咖啡馆、电影院等等。规划师意识到步行街不会成为吸引购物者的支柱，但将链接起受欢迎的餐厅、商店和其他景区。

SantaBans

6.设计干预

步行街的未来不是企图通过引进新的购物者来挽救市中心的店家，而是缓解早已在那儿的购物者的感受。良好的设计意味着缔造更理想的行人环境，包括造就封闭感、底层阳台提高透明度、有遮阳蓬或树枝覆盖街区、提供各类坐位选择。设计师可以通过次生林、雕塑、独特的铺路材料以及互动装置等等以降低视觉吸引力。有计划的街道活动也可以有效地集聚人气，增加行人感受。

16thMall

例如坐落布鲁克林的，设置了有趣的黑色圆锥形售货亭、半弧形椅子和特色的富尔顿拱廊，产生了一定的有吸引力的城市目的地。

行人友好型的夜景营造更舒适的行人感受，包括树木、种植区、建筑物沿线的养殖箱、宽阔的人行道、装饰性铺路、路边泊车位、活跃的底层商业等等都可以帮助提高街道质量。建筑物可以保持开朗生动的街道立面和精妙的连接入口。街墙的连续性对于造就连贯的零售环境至关重要，也使人倍感愈发安全。

16thMall

7.招商和差别化

布鲁克林的富尔顿购物街最终能否幸存，是由于其更小、更灵活的零售商跟上了时代的脚步。有别于高档的室外商厦购物中心，富尔顿愈发亲民：12条轻轨线路带给了全市的购物者，店铺被细分得更小，可以按照还要进行发展。而步行也促使该区域得购物、饮食、闲逛显得格外容易。

找到自己的市场定位对步行商业街来说十分重要；例如尤金市的百老汇街空间步行街，经过几三年的经济活动，总算发展成饭店、电影院和零售店为主的核心街区。佛蒙特州伯灵顿的修道院街市场早已从原先的三个街区扩大到四个街区，囊括了整个城市的商业“主要街道”。该区域渐渐产生一个繁荣的文化中心，拥有超市、餐馆、摊贩手伞车、人行道演出者和非常活动。

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差别化的商业业态和街道的品牌营销有促使吸引更多的旅客。与室内购物中心不同，商业街可以提供户外进餐和社交的奇特感受，但却没法在有限的空间提供零售服务，而不能像购物中心这样呈上琳琅满目的商品。因而，商业步行街更须要提供无法取代的服务，例如街边美术、表演、聚会、时尚展览等等，在商品上可以选择批发物品、美食、或者文化商品等等。

8.混和交通

并不完全放开私家车交通，一些步行街选择发展成特殊的共享门廊——既容许行人通行，也容许这些类别的交通工具，如地铁、公共车辆、有轨电车，并且租赁车。这种空间中的多式联运使该地区具备更大的经济可行性，更大的通道和连结，更多的行人交通。通过结合各类交通形式，这种空间容许更多的访问、连接、“街道眼”和用户的选择。

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一些受欢迎的过境步行购物中心包括明尼阿波利斯的购物中心、麦迪逊的州街购物中心和多伦多的第16街购物中心。这些混和方式容许以行人为主的空间，同时结合了与城市其他部份的访问和连通性元素。这些步骤还要与当地交通组织、出租车公司、市中心组织和其他利益相关者合作。那些地区的管理决算还要囊括公汽步行街的维护、运营和修理。

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笔记碎碎念：

在世界各地的许多城市，流行的街道都严禁汽车通行，从而为休闲和就餐造就空间。或则被改建为平缓的、开放的共享街道，让慢行的汽车与行人共存。