李阳律师谈房屋租赁关系中行使留置权的条件和条件

我们到另一个城市去工作，大部份人会选择租房作为解决居住问题。并且我们常常可以见到房子出租广告，其中还存在诈骗的信息，没有房屋，却也掏出来出租，侵吞房租，这一定要留意。值得一问的问题是，房子出租协议可以行使留置权吗？

下边由李阳律师进行解惑：

一、房屋出租协议可以行使留置权吗(《物权法》有效日期截至于2020.12.31)

不可以，留置权是严苛的法定权，只有法律规定的情形才会适用留置权。

依据《物权法》第二百三十条留置权的通常规定债权人不履行到期债权，债务人可以留置早已合法占有的债权人的动产，并有权就要动产优先受偿。前款规定的债务人为留置权人，占有的动产为留置财产。

第二百三十一条留置财产与债务的关系债务人留置的动产，必须与质权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

第二百三十二条留置权适用范围的限制性法律规定或则当事人约定不得留置的动产，不得留置。

二、房屋出租关系中行使留置权的条件

1、房屋出租协议中对租赁方享有留置权做出明晰约定

虽然《物权法》已突破了享有留置权的协议，但并不等于其他所有协议的债务人一方其实都享有留置权。因为现今法律、法规并且近来2009年7月新出台的《城镇房子出租协议司法解释》也没有明晰规定、赋予房子出租协议租赁方享有留置权，且理论上对房子出租协议的租赁方是否享有留置权迄今仍存在分歧和争议，考虑留置权的安全、有效，避免日后的争吵，在房子出租协议中规避租赁方享有在承租方逾期支付租金、费用的状况下对租赁房子内承租方的动产、财物，依法享有留置权的约定，而不只是是对房子内动产、财物的通常处置权、处理权等不规范的叙述。

2、债权人应合法占有债权人的动产

债务人占有债权人的财产，是留置权设立及存续的前提条件。之外，占有应当是合法的。详细到房子出租关系中，只是一样。租赁方若果不合法的占有承租方动产、财物，将不能形成留置权及留置的后果。租赁方合法占有租赁方房子内承租方的动产、财物的方法通常如下：第一，承租方将约定的动产、财物转移给租赁方占有(“主动交付占有”);

第二，房子出租届满或依法提早解除、终止，在承租方催讨房租、水机电费，承租方逾期丢弃、滞留在出租房子内的动产、财物，租赁方直接加以控制，转移占有(滞留占有);第三，通过申请人民法庭财产保全，由人民法庭判令暂由租赁方占有、控制并且保管的承租方在出租房子内的动产、财物(司法确认占有)。

实践中也有一种私自占有的状况，即承租方在发生了追讨租赁方房租、水机电等成本后，又抵制按房子出租协议的约定腾退房子，也婉拒交付出租房子内的动产、财物，在此情形下，租赁方通过采取自救举措，私自入室，从承租方手中扣押、控制并加以占有协议约定的留置物，以实现留置权。这些方法是否合法，是合法留置还是违法侵权，现今理论上争议十分大，笔者建议在现今法律、司法解释未明晰规定前，暂不宜崇尚。

3、债务人的债权已到履行期

由于留置权是因债权人不履行债权而形成的，而债权是否履行，只有债权人的债权已到履行年限能够确定。假如债权人的义务未能到履行期，则难以分辨债权人是否自觉履行债权，因而若准许设立留置权，就意味着强制债权人提早履行债权，这也许是不公正的。

4、留置的财产与债务通常应基于同一法律关系合同管理里的留置，而且商事留置除外。

在房子出租协议中，租赁方作为缴纳房租的债务人，其取得的是租赁房子使用价值的房租;而承租方放置在出租房子内的动产赃物，与房租债务不或许属于同一法律关系，只好是非同一法律关系。因而，笔者觉得：按此规定，假如房子出租协议租赁方可以依法享有留置权的话，应当符合房子的租赁方、承租方均是企业才行，否则，房子出租协议中租赁方的留置权就不能设立。

5、需无阻碍留置权设立的情形。

在具有上述四个条件时，房子出租关系中的留置权通常即可组建，但若果存在阻碍留置权设立的情形，但是具有了以上条件，留置权仍不能设立。阻碍留置权设立的情形有以下几项：

其二，当事人约定排除留置权的使用;

其一，留置财产违背社会公共利益或社会公德;

其一，留置财产与债务人所承当的义务相排斥。

6、实现留置权时，留置权人应当确定债权人履行债权的宽责令

三、最新资讯(《民法典》于2021.1.1生效)

《中华人民共和国民法典》

第四百四十七条债权人不履行到期债权，债务人可以留置早已合法占有的债权人的动产，并有权就要动产优先受偿。前款规定的债务人为留置权人合同管理里的留置，占有的动产为留置财产。

李阳律师总结：

我们可以了解到在进行房子出租的时侯肯定还要遵循相应的法律规定，这对于当事人来说就该清楚房子出租不适用留置，那样能够更好的处理相应的问题，维护自己的合法权益。假如也有哪些疑惑，欢迎点击下方了解更多进行法律咨询。