从数据视角分析上海TOD项目价值视角，PK魔都20类TOD

注：新版2029上海商业地图由神州商业数据与商城之星联合推出，如有需求，欢迎通过微信联系我们。

由商城之星、中华商业数据、恋尚网上海商业专栏联合出品

从最新的上海2029商业地图上我们可以看到，上海目前运营的轨道交通站点有508个，包含“TOD元素”的商业项目总数接近200个（已考虑规划和在建的新线路和新商场）。从轨道交通线路数量、TOD项目数量，到轨道交通站点形态、TOD商业形式，上海都是当之无愧的集大成者。说上海是中国发展TOD商业的标杆窗口，没有人会反对。

与此同时，数量上的大幅“膨胀”，也导致TOD商业价值的降低。哪些TOD项目最有价值，成为了Mall Star的研究课题。在本文中，Mall Star将从数据角度，对上海TOD项目的公共性、创意性、特殊性、便利性、包容性等进行分析。由于文章比较长，因此分为两部分，本期将从不同类型TOD项目的价值角度，对比上海20种TOD，看看哪种类型价值最大，最具代表性（详细表格分析见文末）；下一期将以项目角度，聊聊上海最多样化的TOD项目，以及要素最多、最具价值潜力的TOD商业明星榜单。敬请期待。

2021年12月30日，上海成为国内首个地铁里程突破800公里的城市，丰富的轨道交通资源和商业环境，让上海成为国内TOD商业最丰富、最发达的城市，并诞生了诸多独具特色的案例，如实现双线不相交换乘的陆家嘴L+MALL、覆盖打浦桥地铁站所有出口的日月光中心、小而美的车站式商场代表LaLa等。

同时我们也观察到站内商业发展越来越多元化，除了传统的便利店、面包店，咖啡店、快餐店甚至小型零售店也开始进驻地铁站，让基本需求不用出站就能得到满足。目前国内不少新一线、二线城市都在快速发展轨道交通、TOD项目建设，本文也能为全国各地来上海考察的商家同行提供参考。

新一轮《上海交通发展白皮书》提出，进一步提高站点覆盖率，主城区600米范围内轨道交通站点覆盖率超过40%。加强轨道交通用地综合开发，将交通与商业、生活、文化等设施深度融合，让市民“快出行”的同时，也能享受“慢生活”。

目前上海内环以内地铁站，特别是核心市政商圈，几乎每个地铁站都有或大或小、或近或远、或好或坏的TOD业务，部分商圈的大型车站甚至有多个TOD业务。内环以外，目前平均每3个车站就有1个TOD业务，未来可能平均每3个车站就有2个TOD业务。

虽然并不是所有的轨道交通业务都能被称为严格意义上的TOD，但这并不妨碍我们研究哪些类型的连接最有价值。

上海现有的市级商圈全部设有地铁站，销售额排名前20位的商场中80%以上（不含三大品牌奥特莱斯）也都连通地铁站（主打奢华的上海恒隆广场是个例外）。

最有价值的TOD商业，除了考虑轨道交通客流，很大程度上也依赖于TOD商业本身的出入便利性（港资、外资商场一般都会在商场上午10点开门前，额外花费人力物力打开商场的人流，利用商业的公益性质，方便写字楼顾客、社区居民的通行）。

1-被轨道挡住无法通行的大型高空平台Super TOD的缝合弥补

天惠、META CITY西站TOD...

从这个角度看，最有价值的TOD是能够把被轨道分割、交通不便的南北或东西地块缝合起来的TOD（比如东京新宿都会商务区、香港沙田站新城市广场区域商务区）。但上海站和上海虹桥站都没有取得突破。上海首个站城一体化项目将是天汇，它将建在莘庄站上方的超大平台上（类似沙田新城市广场）。

未来，上海南部的浦东东站枢纽、上海北部的松江南站枢纽、上海西站上盖的META CITY TOD综合体，以及明年即将开业的上海南站徐汇万科广场（徐汇万科中心三期商业部分）也值得期待。

△图片：新鸿基地产旗下的The

备受瞩目的莘庄地铁站顶楼综合开发项目天汇，以全新大平台串联莘庄原本被轨道分割的南北城市界面，并在大平台中央开发商业中心，打造一站式新型城市交通枢纽，囊括从区域交通到城际铁路等多种交通工具。底层为交通枢纽，中层为综合换乘空间，上层为涵盖住宅、办公、艺术住宅、酒店、购物中心、文体中心六大功能空间的综合物业开发，打造与交通枢纽紧密相连的70万方“空中之城”。天汇的多元性、公共性，与同样隶属于新鸿基的香港沙田新城市广场如出一辙。

2-商场步行连接两座地铁站，提供超级TOD体验和不同的换乘体验

陆家嘴中心L+MALL、百联博览、一期1-3、金桥……逛商场时可换乘地铁

如果说轨道交通商业有基本客流保障，那么连接两座轨道交通站点的超级TOD则是双重保障（当然如何将轨道交通客流转化为消费力又是另外一个话题），其中包括陆家嘴中心L+MALL（2号线东昌路站换乘9号线商城路站）、百联博览源（耀华路站+中华艺术宫站），一期1-3期预计未来将连接诸光路站（17/13号线延伸段）和徐泾东站（2号线）；在建的金桥K11未来将连接地铁9/12号线换乘站金海路站和14号线桂桥路站，实现商场三轨换乘（12、14号线均为终点站）。

△图片：金桥金海路K11 TOD综合体效果图

3-立体多层次TOD，多层次换乘，实现多层次商业设计

已运营：凯德虹口商业中心、长宁龙之梦

在建：森兰印象城、聚峰中心（华智门）、天汇、龙阳路站综合体

上海有很多商场从地下层有地铁直达，但空中有轨道交通的商场相对较少，包括11号线陈翔公路站南翔印象城MEGA、安亭站嘉亭汇、嘉定新城站中信泰富广场、嘉定北站嘉定日月光；3号线宝杨宝龙广场、虹桥路站新淮海坊、6号线文峰广场、洲海路站阳光世界等。

【TIPS】上海地面TOD很少，比如莘庄站的天汇、松江有轨电车站就在松江开元地中海的入口处。

因此，拥有多条地下及空中换乘通道的TOD项目寥寥无几，目前运营的仅有凯德虹口商业中心（虹口足球场站）、长宁龙之梦（中山公园站）、环球港（目前仅与金沙江路站地下连通）；以及在建的森兰印象城（洞井路站）、与嘉里中心合作的巨峰中心（巨峰路站）、天汇（莘庄站）、龙阳路站综合体等。

△图片：森兰印象城效果图，来源：印力集团

4-TOD 地下多边换乘，乘客来自四面八方

目前已开业：港汇恒隆广场、上海K11、环贸IAPM、徐汇绿地五彩城、世纪汇广场、长宁龙之梦城生活中心、凯德虹口商业中心……

正在建设中：天汇、森兰印象城……

部分项目虽然没有空中换乘，但商场不同方向的闸口分别接驳不同的轨道交通线路（轨道交通客厅），不同线路经过不同的道路边缘，不仅增加了轨道交通客流来源，还能让商场不同版块吸引自然客流，均衡发展，减少客流死角。例如：港汇恒隆广场（9/11号线徐家汇站）、上海K11（1/14号线黄陂南路站）、环贸IAPM（10/12号线陕西南路站）、徐汇绿地缤纷城（7/12号线龙华中路站）。

港汇恒隆广场的前门和后门分别连接1号线和9号线，住在不同地铁线路上的朋友通常会在商场的B1层相聚。此时商场既是地理连接点，也是情感连接点，长此以往，消费者与项目的情感联系也会逐渐加深。

△图片：上海K11，源自上海K11

上海目前共有轨道交通站点508座，换乘站点83座（其中三条线路以上的换乘枢纽仅18座，含四条线路换乘枢纽3座），均为全国之最。上海拥有轨道交通连接数量最多（拥有三条及以上轨道交通通道的商场）的商场有世纪广场、百联世纪（国内少有的四线换乘TOD商场）、环贸IAPM、长宁龙之梦城生活中心、凯德虹口商业中心、港汇恒隆广场、前滩太古里；未来莘庄天汇、张园也将拥有三条以上轨道交通通道。

不仅上海如此，北京、深圳等地也存在双线换乘较多、三线以上换乘极少的情况，典型如北京西直门站有3条换乘线路，凯德MALL西直门站（2/4/13号线）和东直门站（2/13号线+首都机场线）以及在建的新达益田假日广场；深圳岗厦北站有4条换乘线路（2/10/11/14号线）以及One大悦城等少数车站。

成都春熙路、广州天河、南京新街口、杭州武林广场、西安钟楼等全国知名的城市级商圈，目前均已为双线换乘站，三条线路以上换乘枢纽的TOD模式十分稀缺。

5- 罕见的拥有多个地下层的公共交通导向发展 (TOD)

改造前的新天地时尚二期、森兰印象城……

上海有B1、B2层地下商业区的商场不少，但能做到两层都连通地铁站的商场屈指可数（地铁站厅位于商场B1、B2层之间，而非一般的平行层高，地铁站厅设置一组扶梯直达商场B1、B2层），改造前新天地时尚二期（每半层都连通地铁站）、在建的森兰印象城等少数项目也仅有少数。

△图：森兰印象城轨道交通及公共交通客流示意图，仅供参考

森兰印象城项目地下B1、B2层可与在建的21号线对接，此外，还可实现地面（L1层）+空中（L2层-6号线）立体换乘，呈现出上海乃至全国罕见的四大首层（目前上海仅有凯德虹口商业中心、长宁龙之梦等极少数项目能做到这一点）。这将为项目带来充足的可达性，将人流引导到更多的空间点，增加商业空间的流量，更好地发挥每个楼层、每个空间的商业价值和服务价值；同时也能将项目与整个城市区域无缝衔接，增加人流量，创造随机商业机会。

6-点对点直达，最省力的TOD站内购物中心

港汇恒隆广场、凯德置地、凯德星光广场...

如今地铁站上方建有商场已是司空见惯，地铁出口连通项目也比比皆是。但像港汇恒隆广场（9号线徐家汇站通道，只出不进）、凯德置地（13号线马当路站5号出口）、凯德置地（汉中路站6号出口）这样点对点直通车站与商场的工程还十分少见。

港汇恒隆广场位于徐家汇站上盖，是上海最早投入运营的地铁站之一。目前，徐家汇站整合了1/9/11号线三条线路。未来规划的新线路中，23/25号线将从徐家汇站开始。未来东京18商城，徐家汇站有望成为上海首个拥有5座换乘站的枢纽站。

港汇恒隆广场此次升级也加强了与地铁的联通。继四年前9号线港汇恒隆广场北塔开设专属入口（因无安保设施和人员，单向进出不设出口）后，此前与商场地下“隔绝”的地铁9、11号线如今也无缝对接港汇恒隆广场，可从地铁出口直达商场地下一层。近日，专用入口闸机位置已移至就近位置，地铁乘客虽然不能直接进入商场，但可以双向自由进出。

△图片：港汇恒隆广场，来源于网络

凯德旗下的陆一凯德晶萃广场和凯德兴茂也完美利用了地铁。凯德兴茂为汉中路站地铁上盖项目，为1/12/13号线三线换乘站。项目共设4个室内出入口直通，B2层2个，B1层1个，1层1个。陆一凯德晶萃广场不仅有9/13号线双线换乘的马当路站，而且13号线的大门直接建在商场内部（没有安保设施和人员，只能单向进入）。

但现实情况是，一方面，由于进出地铁站需要经过安检，闸机只能变成“单行道”，即只能出站不能进站（但理论上可以进出），这必然会影响客流活力东京18商城，甚至产生一些副作用；另一方面，考虑到消费者的可达性诉求，这种直达商场的出口一般不会设置在车站自然客流最大的位置，因此相对而言，无缝衔接的话题性高于其实际意义。这也是为什么我们看到一些商场和地铁站回归到改造的常态做法英语作文网，即把闸机检票闸机推离商场，把地铁站的自然通道留给客人自行选择路线。

7-TOD，全地下城，连接广泛，商业氛围蔓延地下

hubo by THE HUB、兴业太古汇地铁走廊、 、静安寺漫画……

上海四大最著名的地下通道的第一代构成了地铁商场，包括1993年8月建成的600米长的徐家汇地铁商场（2008年改建为地下人行通道）；1995年的人民广场站香港名店街及与之相连的地美购物中心（近年曾进行改造，以吸引Z世代的娱乐方式，可惜只连接了上海博物馆和日渐没落的武胜路公交枢纽）、静安寺逸美时尚广场（目前正在改造，迎来了苹果全球旗舰店）、中山公园米兰时尚广场（现曼轩岛）。徐家汇地铁商场退市后，人民广场站华盛街成为四大之一。

目前，上海新一代地下通廊TOD购物中心主要有四大代表，分别是虹桥天地HUB by THE HUB、兴业太古汇地铁通廊、五角场太平洋森林生活、静安寺漫轩。

在新开业的地下城中，最受瞩目的当属hubo by THE HUB，该项目毗邻虹桥高铁站及周边十余个商业及办公综合体。值得注意的是，该项目由瑞安新世界集团旗下虹桥天地运营管理，以“灵感无界”“空间无界”“圆无界”等概念，打造“上海潮流第一站”。专业奢侈品二手交易平台“知二”、左右艺术超市华东首店已开业，创意零售品牌UNPOP STORE也将在近期开业。预计hubo by THE HUB将于今年上半年全面开业。

△图片：hubo by THE HUB实景，来自上海虹桥

Hubo by THE HUB延伸了商场的边界，创造了多元化的融合空间。虹桥天地THE HUB与Hubo by THE HUB两大强势强强联手，未来我们将看到东京站八重洲一番街、大阪车站城梅田等日本火车站的繁华地下商业街将如何在虹桥站上演。

△图：hubo by THE HUB 平面图

位于五角场商圈的太平洋森林生活世界是上海客流量最大的地铁商业街之一，全长近500米，体量约2.1万平米。项目是直通上海地铁十号线江湾体育场站的大型地铁商业街，贯穿五角场核心区及江湾体育场、创意世界、大学路，串联五角场区域现有各大商业综合体的地下空间。太平洋森林生活世界也是今年CSVB轻资产管理先锋奖铜奖获得者。

△图片：太平洋森林生活世界，来自太平洋森林生活世界

8-地铁站内的大型商业街可能很方便，但也是最罕见的模式

上海南站地铁美食街...

与其他地铁走廊商场设在门区外不同，汇聚了肯德基等近20个知名餐饮品牌的上海南站地铁美食街，是上海唯一一家设在门区内的TOD商场（即便是世纪大道、徐家汇等超级枢纽，门区内的商户也不超过10家）。上海南站不仅是3条线路的换乘站（1/3/15号线），还与火车站相连，大量的换乘旅客对餐饮的需求巨大，不出站就能享受到热腾腾的餐食，这背后是大量的换乘需求，这是其他地上TOD项目所羡慕不来的。

上海南站地铁商场与下文要分析的LaLa并不完全相同。虽然LaLa也不同于传统屋顶项目，作为地铁建筑的一部分，与交通枢纽联系更加紧密，但商业仍在地铁闸门外，需要刷卡才能进入。不过，LaLa的建设模式可以作为未来超级枢纽站内商业升级的一个方向。除了站内商业，上海南站还有汇金奥特莱斯南北商场以及正在建设中的徐汇万科中心三期商业部分——徐汇万科广场，值得关注。

9-TOD 不是换乘站，但有自己的换乘功能

中信泰富万达广场...

有些地铁站并非换乘站，但同时具备换乘功能，是轨道交通分叉站，如11号线嘉定新城站的中信泰富万达广场（分叉至嘉定北站和昆山花桥站）；其他同样具备分叉站功能的轨道交通车站还有5号线东川路站、10号线龙溪路站（但均无TOD地块）。

10-包揽轨道交通车站/轨道交通经过项目所有出入口的吃钱猛兽

上海日月光中心、博华广场、龙华汇、上海鑫泰中心、龙凤项目……

很多项目为了有地铁出入口，花费了大量的人力物力，还有商场斥巨资修建数百米长的地下连廊连接地铁站。这个覆盖所有轨道交通站出入口的吃钱野兽，可谓是含着富二代的富二代。上海日月光中心覆盖9号线打浦桥站所有出口；在建的龙华汇龙华站，除一个通道外，其余通道均在项目范围内；上海新泰中心直通地铁15号线梅岭北路站，梅岭北路站规划有6个出入口，目前已开通的3个出口全部通往上海新泰中心（2个出口直通项目B2层，1个出口位于整体地块内，可直达商业部分）；龙凤项目覆盖13号线淮海中路站；13号线自然博物馆站穿过博华广场项目。

△图片：上海龙华汇效果图

11-作为地铁建筑一部分的车站式购物中心的TOD

莲花路站LaLa...

2021年底开业的LaLa是三井不动产在海外的首家车站式商场，项目所在的莲花路站虽然仅有一条地铁线路经过，但却有公交枢纽站支撑（20多条公交经过，也是多条线路的始发站）。LaLa并非传统意义上的地铁覆盖项目，但作为莲花路地铁站楼宇的一部分，也可以说是地铁站商业的升级版，作为集“车站、商业、办公”为一体的综合设施，带来了全新的生活、工作方式。

△图片：LaLa上海莲花路店

12-轨道交通停车场再利用带来不同的经济价值

上海万象城、保利申通TOD项目、上海凌霄万科广场、金桥K11、嘉定日月光2期等有望建设

对于开发商来说，对原本毫无价值的轨道交通车辆停车场进行合理的再开发利用，还能带来意想不到的经济价值。

△图：上海凌空万科广场

13-轨道交通TOD+火车站

目前代表项目主要有虹桥天地（虹桥火车站）、在建的汇金奥特莱斯及徐汇万科广场*（上海南站）、在建的天汇*（莘庄站）等。在火车站TOD方面，国内还没有像日本（如东京新宿、大阪梅田、京都）那样将车站城市与车站城市充分融合的案例，重庆龙湖金沙天街已经进行了首次尝试，希望在上海东站、松江站、上海西站、宝山站等建设中看到更多进展。

△图片：徐汇万科中心效果图，来自项目官方微信发布

14-轨道交通TOD+机场

代表性项目有虹桥机场奥苏未来城、浦东机场在建卓越T3综合体等。上海浦东国际机场T3综合体项目拟打造成集商旅、住宿、购物、娱乐、会展、办公等为一体的大型商业综合体标杆项目，实现上海浦东国际机场商业3.0版升级。国际上，轨道交通TOD+机场的典型案例有新加坡樟宜机场的凯德置地·星耀樟宜、香港在建的11 SKIES（11天）。

△图：T3综合体项目设计效果图，来源：卓越集团

15-轨道交通TOD+公交枢纽

主要代表项目有：凯德虹口商业中心（虹口足球场站）、长宁龙之梦（中山公园站）、菁品（静安寺站）、龙湖奉贤乐园（奉贤新城站）；以及在建的莘庄天汇（莘庄站）、森兰印象城（洞井路站）、与嘉里中心合作的巨峰中心（巨峰路站）、ITC徐家汇中心（徐家汇站）、即将落成的庄胜SOGO大型客运中心（松江大学城站）等。

上海第一个TOD商业+公共枢纽是长宁龙之梦，第二个则是凯德虹口商业中心。千年以来，轨道交通TOD+公共枢纽一直是香港新一代大中型TOD项目的标配，充分体现了TOD项目的交通枢纽特征和公共性。如今，它已逐渐成为越来越多上海TOD项目的标配，包括去年开业的龙湖奉贤乐园。

△图片：凯德虹口商业中心，来源：搜铺网

16-TOD商业+机场城市航站楼

南京西路城市航站楼商业改造正在进行中，其他城市案例还有在建的香港ifc及越洋广场、北京东直门新达益田假日广场等。

△图：南京西路城市航站楼效果图

17-轨道交通TOD+【P+R公共停车场】

主要代表项目有在建的2万平米P+R的蟠龙路站星联蓝云中心、奉浦大道站公交枢纽及富力万达广场等。由于政策倾斜，P+R公共停车场在价格上更有优势，尤其是在上海停车费普遍偏高的前提下，拥有P+R公共停车场的商业项目优势明显。

△图片：星联蓝云中心效果图

18-轨道交通TOD+商业街区走廊

主要代表是，， Park，， Mall， Ring等。在，，， Ring和 的Sky and the and Qiant the Quind and Bund and Bund Hund Bund and bund.走廊，商业区的各个项目可以在空中连接，并且铁路运输可以在地下连接，从而大大改善了商业区的协调开发。

△照片：商业区走廊的渲染，来自令人眼花的

19轨过境tod +自行提供的免费公交线连接

例如佛罗伦萨镇（远东大街站）等。

在铁路运输厂的起步站20-TOD，吸引更多转移乘客

Kerry City，中央世界购物中心，Cimc Meil​​an City，印象城， ， Wanda Plaza， Ase 2将建造

TOD商业建筑位于大都会的起步站，例如皇家克里市（惠穆站，第7行），中山世界购物中心（ ，1/5行），Cimc Meil​​an City（ Lake ，7 Line） Qiao Wanda Plaza（ Road ，第13行），JIAD ASE ASE第2阶段*将建造（JIAD NORTH STATE，第11行），长期为狂热天堂（ New Town ，5行）， （Gucun ）导管或目的地乘客。 同时，地铁起点周围的区域通常是大型商业区或住宅区，这也是乘客流量和消费能力的保证。

△照片：的长达狂热天堂步行