工程管理是物业管理的核心，重要性体现在多方面

一

“项目管理是物业管理的核心”

一位业内专家曾经对物业管理的各个部门做过一个非常形象的比喻。他说：客服部就像人的大脑，是物业管理的信息收集和发送中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接体现了物业公司的管理水平；工程就像人的心脏，是小区维持正常运转的核心。这简单一句话，道出了工程管理在物业管理中的核心地位。

其重要性可以体现在以下几个方面：

它是物业客户服务满意度最基本的条件和核心因素。试想一下，无论一个社区其他部门工作做得有多好，如果社区经常因为设备故障而停水停电，公园道路坑坑洼洼，健身休闲设施生锈，业主们会满意吗？

它是小区物业升值、保值的基础，只有做好小区的基础工程维护，才能最大程度让业主住得舒心、住得安心，其物业才能保值增值。

这是物业管理的基础，没有做好项目管理，业主肯定不满意，会拒绝交物业管理费，严重的话甚至会把物业公司赶出小区。

因此，我们在项目管理过程中必须牢记，客户满意度是项目管理的唯一标准和最终目标，项目管理过程中的一切制度、方法、标准都要围绕这个目标来制定。

二

《物业工程管理四大指标》

客户满意度

工程管理不仅要保证业主的基本生活正常进行，还要保证业主在园区内能看到的设备设施良好运行，这样才能更好地提高业主的满意度。

员工满意度

俗话说，家和万事兴。在工程管理部这个大家庭中，只有员工满意了，才能更好地完成工作。试想一下，如果员工每天都带着情绪工作，能把工作做好吗？这样的话，工作效率和成果能让业主满意吗？答案是显而易见的：不能。

设备和设施可用性

设备设施运行正常，维修保养及时，完好率达98%以上。

成本控制

通过各种手段，在确保项目管理质量不下降的同时，做好成本控制，年度预算误差不超过5%。

三

《物业工程管理的主要内容》

1. 早期干预

从项目规划设计开始，物业公司就需要从后期物业管理的角度提出修改建议两个维护是指什么内容，例如垃圾房的位置、地上地下车流和人流、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工进度（特别是防水、门窗、预埋管线等隐蔽工程）；

2、建筑物本身的交接和验收。

包括从开发商接收房屋，并交付给业主两个环节；

3、设备设施的交接验收。

如公园内部的道路、给排水、休闲设施、标志标牌、供配电、围墙等；

4.工程改造

包括室内整改和公共区域整改两部分，对于一些技术含量低、投入小的整改，可以由物业公司工程部直接实施，而有些则需要相关方协调跟进，对于无法通过整改解决的问题，应采用其他工程管理方式，尽量减少该问题对物业管理和业主的影响；

5.设备设施运行管理。

供配电、给排水、发电机、消防、电梯、安保等机电系统的运行管理，简单用六个字概括就是：检、修、保养；

6.社区维护。

道路、建筑、防雷系统等的维护管理，主要指机电系统以外的其他一切设施，也可以简单概括为六个字：检、修、养护；

7.监督。

对分包商、整改方及其他施工单位的监管。这主要是指对消防、电梯分包商、原负责整改遗留问题的施工方、后期引入的整改施工单位以及电信、手机等后期进场的施工方进行监管；

8、装修管理。

如装修方案的审查、装修现场的消防管理、违章建筑的管控、装修工人、装修材料的进出路线和行为规范管理等等。

9、员工管理。

工程人员管理、培训与考核；月度培训、半年、年度考核等；

10.付费服务。

主要针对业主的室内维护。

11、系统管理。

各项管理制度的建立、实施；

12.质量记录。

包括设备设施维修保养记录、工具使用记录等。

四

《物业工程管理的几种方法》

1、预算管理。具体来说，每年每月都要编制项目费用预算。严格控制管理费用。预算外支出要有充分的理由英语作文网，全年实际管理费用与预算的差额要控制在一定范围内。差额不能太大，比如5%左右。

2、计划管理。制定详细、有效、可执行的工作计划，并严格执行。计划管理可以减少工作中的疏漏，降低管理风险。

3、标准化管理。建立各项工作标准，要求员工严格按照标准工作流程，实现标准化的结果，最大程度减少因员工能力差异而导致的结果不受控制。

4、节能降耗。节能降耗要落实到工作中的每一个细节，不断推行。

5、人性化管理。让员工共享公司发展的成果，让员工有宾至如归的感觉。认真对待每一位员工的每一个要求，努力公平对待每一位员工。

6、承包责任制。可根据实际情况，将工作分成几个部分，每个员工承包其中一部分或几部分。让员工对自己的工作内容非常清楚两个维护是指什么内容，可以减少不劳而获的现象。（这要求员工有很强的个人能力和团队精神）

7、模块化管理。根据项目的实际情况，可以将工作分成几个模块，每个模块都有专人负责，并由一人或多人组成责任组，便于监督和检查工作。（这就要求每个模块至少有一名技术实力强的员工）

五

《物业工程管理要点》

关键点

1、员工培训。应制定年度培训计划并严格执行。培训内容应包括员工服务意识及礼仪、安全意识及风险管理、专业技能三个方面。培训可以内部进行，也可以外部进行。例如，请客服经理进行礼仪、服务意识方面的培训，请专业厂商进行专业技术培训。

2、完善和执行各项管理制度。根据公司现有的管理制度和操作规程（作业指导书），结合工程实际情况加以完善，并在工作中严格执行。如上门维修规程、质量记录规范等。只有这样，才能减少员工在操作过程中犯错的风险，降低各类安全事故发生的概率。

3、与其他部门保持良好的关系，如客户服务部、秩序维护部、消防电梯分包商等。

4、培养员工的团队精神。