物业公司的会计怎么做账

第一章经营收入核算管理规定

1经营收入的范围经营收入是指企业从事物管管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物管管理活动中，为物管产权人、使用人提供修理、管理和服务所取得的收入，包括物管管理收入、物业经营收入和物管整修收入。

1.1.1物管管理收入是指企业向物管产权人、使用人缴纳的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业缴纳使用权房(如父亲房)的房租也记入物管管理收入，并设置明细课目核算。

1.1.2物管经营收入是指企业除物管管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房子建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物管整修收入是指企业接受房东管理执委会或则物管产权人、使用人的委托，对房子共用部位、共用设施设备进行整修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营住户执委会或则物管产权人、使用人提供的房子建筑物和共用设施取得的收入，如代为房子转租取得的收入;代为经营泊车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房子中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产出售收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业运用住户管理执委会或则物管产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开设瑜伽房、歌舞厅、美容美甲屋、商店、饮食店等经营收入。

2经营收入的确认及其时间

2.1企业必须在劳务早已提供，同时收讫对价或取得缴纳对价的凭据时确觉得经营收入的实现。当年度经营收入应当记入当年度损益，不得提早或延迟。以下内容还要回复能够看见

2.2物管整修收入应该在住户管理执委会或则物管产权人、使用人护照认可后，确觉得营业收入的实现。企业与房东执委会或则物管产权人、使用人双方签署付款协议或合同的，可按照协议或则合同所规定的付款日期或则在收到协议规定的对价之日确认营业收入的实现。

3经营收入财会课目处理

3.1因物管管理、物业经营、物业整修等业务取得的经营收入记入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入记入“其他业务收入”科目。以上课目应当按收入类型和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2企业运用住户执委会的场地缴纳泊车使用费，所取得的收入记入“其他应付款——***场地停路费代收”科目冲销，并足额摊销和收取营业税及附加税金。按照物管管理服务合同支付住户执委会回报或各类应承当的管理开销(按合同规定列支)时，记入“其他应付款——***场地停路费代收”科目贷方;物管公司自身荣获的回报，即“其他应付款—***场地停路费代收”科目的借方余额，借记并转到“其他业务收入”。各企业可依照实际状况按项目管理处和成本类型设置明细账进行核算。

第二章费用成本核算管理规定

1费用核算方式费用核算应遵守收入费用配比原则，根据物管管理、物业经营、物业整修等不同业务项目分别归集各自费用成本，费用核算方式即便确定，起码在一个财会年度内不得任意改变。

2费用界定原则为了正确核算费用，须分清以下费用成本界限：

2.1生产经营费用和非生产经营费用的界限只有正常的生产经营活动消耗能够记入生产经营费用。生产经营费用主要包括：直接从事物管管理等经营活动的人员薪资、奖金和按规定比列提取的福利费、工会经费、教育经费;房子共用部位、共用设施设备修理及保养费;房子共用部位、共用设施设备耗损的水电费;直接从事物管管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接适于物管管理等经营活动的固定资产摊销费等等。非生产经营活动消耗物业会计如何做账，如投资活动，筹款活动;非生常损失消耗，如旱灾抢夺损失、违约金、滞纳金等赔款总额、资产坏账损失等，均不能记入生产经营费用。

2.2生产经营费用与其间学费的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性开支均记入其间学费。如：为组织管理企业而发生的行政性管理开支等。

2.3不同财会其间的费用成本界限按照“权责发生制”原则确定当期的费用成本，正确核算“待摊成本”和“预提成本”。财会期终未经经理国税机关认可的“待摊成本”及“预提成本”，均应记入当年度损益。

2.4不同核算单位的成本界限按照管理还要，根据管理处核算费用成本。管理处发生的费用成本，直接记入该管理处费用。

3费用核算及课目设置3.1按不同管理处设置“主营业务费用”明细账，估算并归集主营业务费用。

3.2主营业务费用下按物管管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理费用”、“物业经营费用”、“物业整修费用”，并在明细课目下按费用类型设置五级明细课目。

3.3物管管理费用的核算

3.3.1自营形式管理费用的核算。选用自营形式进行物管管理服务的，可将发生的各项直接成本按费用类型记入“主营业务费用—物业管理费用”。

3.3.2出包形式管理费用的核算。对部份采取出包形式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，通常依照订立的承包协议付款，费用即为协议的对账款，并按费用类型记入“主营业务费用—物业管理费用”。

3.4物管经营费用的核算物管管理企业经营由房东执委会或物管产权人、使用人提供的房子、建筑物和共用设施等物管应付给物管产权人、使用人的出租费、承包费等记入“主营业务费用—物业经营费用”。直接为以上经营项目发生的人工薪资、奖金和按规定比列提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也记入“主营业务费用—物业经营费用”。

3.5物管整修费用的核算物管整修费用是指物管管理企业承接的房子共用部位、共用设施设备整修、更新改建任务实际发生的安装工程开支。

3.6其他业务总额的核算其他业务总额是指企业从事其他经营活动所发生的有关费用和税金开支。企业支付的商业用房有偿使用费，记入其他业务总额。

3.7其间学费的核算企业设立其间所发生的创办费，在企业未能实现收入之前记入“长期待摊成本”，不记入当期损益。在实现收入后，创办费一次记入当期损益。属于设立期过后至企业实现收入前发生的其间学费，直接记入当期损益;企业实现收入之后，即正常经营其间发生的其间学费，直接记入当期损益。其间学费核算的课目设置根据《****企业集团财务管理体制》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在其间学费下根据部委类型进行核算。

第三章物管安装工程的核算

1物管安装工程的内容物管安装工程，是指物管管理企业承接的房子共同部位、共同设施设备整修、更新改建及由房东执委会或则物管产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装潢家装等安装工程。物管安装工程按其施行方法的不同通常分为两种：自营形式，指物管管理企业自行组织施工;出包形式，指物管管理企业委托外单位承包安装工程。

2物管安装工程的核算应在“在建安装工程”科目下设置明细课目“物业安装工程”，适于归集物管安装工程所发生的各项开支。该课目贷方登记物管安装工程发生的各项开支;冲销登记已完物管安装工程费用的摊销数;课目贷方余额，反映在建安装工程的实际费用。本课目应按安装工程项目类型设置明细账进行核算。

2.1自营安装工程的核算。企业自行组织施工时，本课目贷方核算物管安装工程施工中发生各项成本，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述成本在发生时确定由某个安装工程项目负担,则直接记入该项目费用;若牵涉多个安装工程项目，应增设相应科目归集有关成本开支，再按一定标准分配记入各有关项目。

2.2出包安装工程的核算。委托外单位承包安装工程时，将支付给承包单位的安装工程对价，记入“在建安装工程——物业安装工程——**安装工程”科目，贷记“银行存款”等课目。

2.3安装工程竣工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房子共同部位、共同设施设备整修、更新改建安装工程竣工交付使用时，其安装工程预算对价，须经住户执委会或物管产权人、使用人护照认可。若该安装工程对价由修理基金列支，则按照平摊表进行转帐对账;若该安装工程不由修理基金列支，则按照物管产权人、使用人的护照进行对价对账。

2.3.2安装工程竣工交付使用的财会课目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业整修收入”科目;同时摊销已完物管安装工程费用，借记“主营业务费用—物业整修费用”，贷记“在建安装工程—物业安装工程—**安装工程”科目。

第四章修理基金的核算

1课目设置应在“专项应付款”下设置明细课目“代管基金”，适于核算企业接受委托管理的房子共用部位、共用设施设备修理基金。

2修理基金的核算

2.1收到修理基金的核算收到修理基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2修理基金年息核算企业收到中行付息通告单，属于代管基金存款的本息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3修理基金回报核算物管企业有偿使用产权属全体住户共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关成本，如出租费、承包费、有偿使用费等，作为修理基金的回报，记入“专项应付款—代管基金”的借方。

2.4修理基金使用核算由本企业承接房子共用部位、共用设施设备进行整修、更新、改造任务的项目，实际发生的安装工程总额，通过“物业安装工程”科目核算，核算方式同第四章

2.5由外单位承接整修任务的，安装工程竣工后，经住户执委会或则物管产权人、使用人护照认可后与承接单位进行对账，并按照修理基金平摊表进行分配汇款，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等课目。

第五章代收货款的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细课目“代收货款”物业会计如何做账，适于核算企业代收代付税款，如代收的水表初装费、有线电视初装费等。企业受物管产权人委托代为缴纳的租金等，也在本课目核算。本课目应按代收代交学费种类设置明细并按来往单位进行核算。