购买二手房必知：注意事项与交易流程全解析

1、买房前首先要了解房屋权属是否真实、完整、可靠，查明房屋权属，确保房屋产权证不是伪造的，其次了解是否存在产权纠纷。

2、注意房产证上的房产部门是否真实，看看房子是公有的还是私有的。一定要查明原单位是否同意出售房子。

3、了解购买二手房的手续。购买二手房时不要轻信卖家的“承诺”。购买二手房时，买卖双方必须签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在地的房地产交易管理部门办理登记、过户，缴纳国家规定的税费等。

4、了解所购二手房的具体面积（统称建筑面积）。了解房屋的房龄，查看房屋的建筑面积、使用面积是否与房产证上相符，是否有违章搭建、天花板漏水、墙面剥落等情况。

5、需对物业管理、安防设备、小区环境、水电供应情况进行详细了解；对房屋周边环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等进行全面检查。

6、房屋本身的抵押情况、是否被法院查封；房屋交易过程中如何签订合同、如何支付货款、如何办理过户等；如何规避中介陷阱、如何沟通中介费用的支付、如何防止中介抽取差价。

网友：中介说我把首付付给房东后就可以过户房子，然后用这笔钱还清房贷，取消房贷。这样可以吗？我担心房东拿了我的首付，不用来还房贷，我就拿不到房子了。然后中介说房东不能私自拿钱，但是没有跟我解释原因。你觉得中介的话靠谱吗？这样可行吗？

答：千万不要直接把钱付给房东。你、中介和房东应该直接把钱付给银行，然后立即取消抵押并转移房产。

7、双方签订房产买卖合同后，买方将应交的首付用于帮助房东偿还贷款余额。这种方式的优点是充分利用了资金的流动性价值，盘活了买方首付，双方共同努力解决了交易的最大障碍；缺点是买方首付具有一定的风险。如果不良房东利用买方的资金帮助自己偿还贷款，进而取得房屋的完全所有权，再将房屋转卖给他人并逃走，买方既无法取得房屋的产权，也无法损失首付，到时候只能通过其他合法渠道追回，非常被动。因此，采用这种方式的关键是要找到双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程把控每一个环节，消除双方互不信任或房东诚信缺失可能带来的交易风险。 如果买家首付不足以全额偿还房东贷款余额，房东还可以委托担保机构提供垫款服务，补足差额，这样既可以实现融资，又只需支付合理的垫款服务费，便可完成交易。

8、前任业主因交付的房屋存在质量问题，要求赔偿或解除合同。根据相关规定，前任业主故意隐瞒房屋质量缺陷的，应当承担赔偿责任。如果前任业主已将房屋质量问题明确告知下一任业主，则前任业主不承担任何责任。

9、专业人士提醒，夜晚是房产交易过程中的安全“盲区”，买家一定要谨慎选择这个时间段。考虑到买家看房、签约的便利，大部分房产中介都会选择晚上9点甚至更晚下班。这虽然方便了买卖双方，但也给骗子提供了施展伎俩的机会。这是因为晚上6点以后，交易中心就关门了，无法核实房产证的真实性，这就成为房产交易过程中的安全“盲区”。如果骗子选择趁机在这个时间段展开骗局，比如要求买家缴纳定金甚至首付，贪图便宜的话，很有可能上当受骗。

10、为确保资金安全，买家千万不要嫌麻烦而跳过资金监管这一步。所谓资金监管，就是买家将购房款存入资金监管担保机构在银行开设的监管账户，交易双方完成房屋产权转移登记后，资金监管担保机构按照约定通知银行将售房款支付给卖家。

11、业内人士建议购房者一定要使用资金监管。因为有了资金监管之后，一旦交易过程中出现问题，交易中断，资金存放在监管账户中，安全可以得到保障。另外，押金也可以交由中介公司管理，在确认房源信息后，会通知中介转给卖家。如果卖家坚持要收取现金后才能进行下一步交易，不同意资金监管，那么买家此时就要更加小心了。

12. 其实从法律角度来说，完全不用担心房子被法院收回。由于房屋购买时原房主与债权人之间的债权债务关系不明，为了保障第三人善意取得财产，房屋买卖交易仍然有效，财产不会被收回。另外，债权人的借贷协议仍然有效，原房主必须偿还所欠的钱，因此债权人应该等到找到原房主后再进行追偿。

13、预付款前，先到产权登记中心查看房产权属是否存在瑕疵（主要查看该房产除贷款银行抵押外，是否有其他保全、扣押、其他抵押等）；不要将预付款提前存入卖方银行还款账户；直接通过自己的银行账户将预付款转入卖方银行还款账户，并让卖方出具明细收据，必要时可请律师见证；必要时可要求卖方提供第三方担保或房产担保；亲自全程跟进提前还贷，办理抵押取消手续，及时领取《房屋所有权证》；抵押取消后卖家可以通过什么渠道了解交易相关信息，在产权登记中心允许的最短时间内及时办理产权交易过户验收手续； 具体规定买卖双方的违约责任，包括逾期履行抵押解除手续、逾期履行通知义务、逾期履行交接手续的逾期违约金数额或计算方法，规定单方请求解除合同的条件和违约金；详细规定房地产交易无法进行时，出卖人向买受人退还预付款的流程。

14、那么，如何区分有房产证但银行保管的还是没有房产证的呢？其实很简单：无论上述哪种情况，当地房地管理部门都会有登记，公安、法院、检察院凭有效证件因公务可以调取所有相关档案，房产主凭身份证和房产证可以调取档案中的相关信息，普通民众因房屋买卖、诉讼等正当理由可以凭有效证件查询房屋的简单信息。因此，在交易前，买家可以要求卖家（也就是房产主）到房地管理部门调查是否有这样的房产登记，其真实性比卖家自己持有的所谓房产证复印件要高得多。如果卖家因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。 律师调查的好处在于，除了调查抵押情况外，还可以调查房产证上的内容与不动产登记机构立卷文件记载的内容是否一致，卖房人是否为房产证上载明的所有人卖家可以通过什么渠道了解交易相关信息，房屋是否有其他共有人（如有，共有人有优先购买权）。

15、二手房买卖过程中网校头条，卖方是否需要承担质量缺陷保修责任，主要看卖方是否故意隐瞒房屋质量以及买受人是否知悉房屋质量缺陷。卖方故意隐瞒房屋质量缺陷的，应当承担质量缺陷保修责任。但如果卖方已如实告知买受人房屋质量缺陷或者有证据表明买受人知悉缺陷存在的，卖方不承担保修责任。对于房屋隐蔽的质量缺陷，卖方往往认为应由开发商承担责任。对于隐蔽质量缺陷责任的承担，应根据缺陷产生的原因进行分析。如果隐蔽质量缺陷并非房屋本身固有缺陷，而是卖方在装修、使用过程中造成的，买受人对此不知情，卖方仍应承担责任；反之，如果隐蔽质量缺陷是房屋本身固有缺陷，买受人可以向作为房屋所有人的开发商主张保修责任或赔偿责任。

16、在房屋买卖交易中，明确房屋的产权人非常重要，房产证上登记的产权人必须亲自签字，涉及共有产权的，共有产权人也应当签字，购房者不得想当然地认为配偶、父母子女、兄弟姐妹之间有相互代理权。

17、为避免无权代理而引发纠纷，律师建议，在正式签订房屋买卖合同时，买方一定要要求代理人出示业主的书面授权书并核实其真实性，防止授权书被伪造，最终导致合同无效。如果业主未能出示授权书，买方一定要亲自致电业主确认此事，并记录确认以保留证据。房屋买卖合同签订后，买方一定要及时找业主本人签署合同。

18、买家在签订房屋买卖合同前，应委托中介或专业的二手房买卖律师提前调查该房产的户籍情况。如有需要迁出的户籍，应在房屋买卖合同中明确原房主迁出的时间，逾期迁出的，应要求原房主承担违约责任。违约责任可参考逾期交房的违约责任。为了更好地保障买家的合法权益，二手房律师还提醒买家：最好在房屋买卖合同中约定：如卖方在一定期限后仍不迁出户籍，买家有权单方解除合同，并有权要求卖方按照合同约定支付违约金。

19、“阴阳合同”是指二手房买卖合同的备案价格与实际成交价格不一致的情况。买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，其中一份专门用于备案登记，称为“阳合同”；另一份由双方实际履行，称为“阴合同”。实践中，法律将这种借用合法形式掩盖非法目的的“黑合同”认定为无效合同。但合同无效并不意味着买卖双方对房价条款的约定也无效。因此，买卖双方签订“黑白合同”时，必须明确约定承担相关责任的范围和方式。无论两份合同先签订还是后签订，买卖双方都必须在“黑合同”或补充合同中注明哪一份合同（尤其是价格条款）是双方真实意思表示，并明确约定该合同是买卖双方唯一遵循的依据。 明确规定“白合同”因银行、税务等监管原因无法执行时如何处理，特别是出现问题或纠纷后责任由哪一方承担，增加的税费如何承担。

20、在签订三方协议前后，卖方或中介机构都会要求买方支付一部分定金或首付款，卖方收到定金后，如果能自行偿还剩余的房贷，那是最理想的。若无力偿还，需要借用买方首付款，则上述首付款必须在卖方向贷款银行申请提前偿还剩余贷款后，直接打入卖方还款账户，并尽可能在柜台办理。要确保买方支付的首付款全部用于卖方提前偿还银行贷款，不会被卖方挪用。

21、在提前还清房贷后，买方需要协调中介机构配合卖方尽快办理解除抵押手续。北京的惯例是，如果卖方提前还清贷款，银行会将所有解除抵押文件提供给卖方，卖方到房屋管理部门办理解除抵押手续。因此，买方或中介机构必须确保卖方及时办理房屋解除抵押手续。

22、实践中，只要房屋符合网签条件，无论卖方还是买方签字，中介都可以直接办理网签手续。只要网签完成，卖方就很难再将其出售给第三方，除非其提起虚假诉讼反对网签。

23、贷款没还清，银行是不会解房贷的，不解房贷就不能过户，过户就不能买卖。所以现在的问题是，如果你的首付不够解这个房子的房贷，你和房主都没有钱或者不想用这笔钱解房贷，那一定要找过桥资金。如果你的钱够解房贷，只是担心担保问题，那你就不用担心，只要中介是正规的，你在他们店里签了代理协议，你就可以放心的跟进提前还款和解房贷。前提是你要去房管局确认房子状况，没有二次抵押或者查封。

24.流程：1）询问卖家。卖家应该知道二手房有没有抵押。买家可以要求卖家提供相应的不动产登记材料和存款证明，以确定二手房是否抵押。当然，如果卖家故意隐瞒或者不清楚，就只能用第二种方法了。2）去房屋登记机关查询。买家和房主可以去房产管理部门查询房产是否抵押、冻结，这是最有效、最准确的方法。如果登记簿上注明房屋没有抵押、冻结或者有其他瑕疵权利，那么就可以判断二手房是完整的。

25、如果您购买的二手房正在出租，您需要和卖家商量好租客什么时候应该腾空房子，也就是什么时候房子不再出租，以避免后期房子过户的时候，因为租客没能及时搬出，导致您的装修或者入住时间被耽误了。

26、二手房过户前，需要尽快要求房东结清所有与房屋相关的费用，如取暖费、水电费、煤气费、物业管理费等，避免日后因无法结清费用给自己带来麻烦。

27. 如果你找中介买二手房，中介一般会收取成交价0.5%的二手房评估费。不过这个费用其实是可以降低的。你也可以咨询当地的专业评估公司，了解实际的市场情况。自己找评估公司会省钱。

28、买房需要一些材料，比如身份证，结婚证，户口本（户口簿），印章，公积金卡等等，这些材料一般需要复印几遍，办理手续的时候一定要带原件。

29、合同条款是否明确：二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那么全面，但一些细节问题还是应该明确约定，比如：合同当事人、权益保障、房价、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等，所有问题都应充分考虑。

二手房交易流程

（1）买家咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体状况及权属情况，并要求卖方提供合法文件，包括房屋产权证、身份证明等文件。

（2）签订合同

卖方提供房屋合法凭证，买方支付首付款（支付首付款不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或房屋买卖协议）。买卖双方就房屋所在地点、产权状况及成交价格、交房时间、房屋交付、产权处理等事项协商一致后，双方签订至少三份房屋买卖合同。

（3）办理产权转移

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出审查申请，买卖双方向房地产管理部门提交申请程序后，管理部门审核相关文件，审查产权，对符合挂牌条件的房屋，准予办理过户手续；无产权或部分产权，且无其他产权共有人书面同意的，申请不予受理，禁止挂牌交易。

（4）合同

房地产交易管理部门要根据交易房屋产权、购房标的，按照交易部门事先设定的审批权限进行审批，交易双方才能办理立契手续。现在北京已经取消了交易过程中的房地产买卖契约，也就是俗称的“白契”。

（五）缴纳税费

税费构成比较复杂，取决于交易房屋的性质，例如房改房、危房改造安置房、经济适用住房等税费构成就不同于其他商品住房。

二手房销售（买方）交易流程

1. 操作流程及要点

2.二手房交易流程及注意事项

二手房交易的整个流程大致可以分为以下几个阶段：

（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体状况及权属情况，要求卖方提供合法证件，包括房屋产权证、身份证明等文件。

（2）卖方提供的房屋合法、可以挂牌出售的，买方支付首付款（支付首付款不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或房屋买卖协议）。买卖双方就房屋所在地点、产权状况、成交价格、交房时间、房屋交付、产权处理等事项协商一致后，双方签署至少三份房屋买卖合同。

（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出审核申请。买卖双方向房地产管理部门提出申请后，管理部门审核相关文件，审查产权，对符合挂牌条件的房屋，准予办理过户手续。无产权或部分产权，且无其他产权共有人书面同意的，申请不予受理，禁止挂牌交易。

（4）签订契约。房地产交易管理部门根据交易房屋和购买人的产权状况，按照交易部门事先确定的审批权限，逐级审核批准，交易双方方可办理签订契约手续。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，根据交易房屋的性质而定，例如房改房、危房改造安置房、经济适用住房和其他商品住房的税费构成就不一样。

（6）办理产权转移手续。交易双方在房地产交易管理部门办理产权变更登记后，将交易资料转交发证部门。买受人持领取房屋所有权证通知书到发证部门申领新的产权证。

（7）对于贷款的买方，在与卖方签订房屋买卖合同后，双方到贷款银行办理贷款手续。银行将审查买方的资信情况，并对双方要交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款金额。银行随后批准买方的贷款。在双方完成产权登记变更，买方获得房屋所有权证后，银行将一次性发放贷款。

（8）买受人领取房屋产权证并支付全部房款，卖主交付房屋并结清全部物业费用后，双方二手房买卖合同即全部履行完毕。买受人领取新的房屋产权证后，房屋交付，包括维修款、水、电、煤、有线电视、宽带、电话费用的移交和结算。

二手房交易需注意的十件事

（一）住房手续是否齐全

房产证是房主拥有房屋所有权的唯一证明，如果没有房产证，买家拿不到房子的风险很大。房主可以有房产证，然后抵押或转卖。即使现在没有房产证，房主将来也可以抵押，然后转卖。因此，最好选择有房产证的房子进行交易。

（2）房屋产权是否清晰？

有些房屋有多个共同所有人，如继承人、家庭、夫妻等，这种情况下买受人应该和所有共同所有人签订房屋买卖合同，如果只有部分共同所有人擅自处分共有财产，买受人与他们签订的买卖合同，在没有其他共同所有人同意的情况下，一般是无效的。

（3）交易的房产是出租的吗？

有些二手房在过户时，存在产权负担，即仍被他人租赁。如果买家只看产权证，只注重过户手续，而不关注是否有租约，买家很有可能拿到一套不能及时入住或使用的房产。因为我国及大多数国家都承认“买卖不解除租约”，即房屋买卖合同不能对抗此前订立的租赁合同。实践中，这一点被很多买家和中介公司忽视，也被很多卖家利用，引发很多纠纷。

（4）土地情况是否清楚？

二手房买家要注意土地使用性质，是划拨还是转让。划拨土地一般是无偿划拨，政府可以无偿收回。转让土地意味着房主已经交纳了土地出让金，买家对房子享有比较完整的权利。还要注意土地的年限，如果一套房子的土地使用权只有40年，而房主已经使用了十几年，买家如果按照同地区70年土地使用权的商品房价格来衡量，就有点不划算了。

（5）市政规划是否影响

有些房主可能会急于出售二手房，因为他们知道房子大约5到10年后就会被拆除，或者附近要建高层住宅，可能会影响采光、房价等市政规划条件。作为买家，在购买时应该充分了解这些细节。

（6）福利分房合法吗？

房改房、住房保障项目、经济适用住房本身都属于福利政策性住房，在转让时受到一定的限制，另外这些房屋的土地性质、房屋权属范围等都有一定的国家规定，购房时应避免买卖合同与国家法律相冲突。

（7）单位住房是否侵犯劳动者权益

职工住房一般分为成本价住房和标准价住房两种，两种住房的土地都是划拨的，在住房转让时需要缴纳土地使用费。另外，标准价住房一般单位享有部分产权，职工转让时单位享有优先购买权，如果买受人不注意，可能与房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物业管理费是否拖欠

有的房主在过户时，物业管理费、电费、三气（天然气、暖气、煤气）费长期拖欠，已经欠了相当多的费用，而买家在不知情的情况下购买了房屋，买家可能要承担所有费用。

（9）中介公司是否违反了法规

一些中介公司在申请二手住房贷款时提供了违反法规的中间服务，他们为买家提供了零的首付服务，这意味着买家支付的所有购买资金都可以欺诈性地借给买家。

（10）合同规定是否明确？

尽管二手房屋的销售合同不需要像商业房屋的销售合同那样全面，但仍应明确同意某些详细信息，例如：合同当事方，权利保护，房屋价格，交易方法，违反合同的责任，纠纷解决，签署日期等。应充分考虑所有问题。

看房子时要注意的事情

1.是否有任何私人零件。

例如，如果屋顶平台或走廊被占用，或者房屋内部是否有一个小阁楼；是否已更改房屋的内部和外部结构，例如将阳台转换为卧室或厨房，将一个房间分为两个房间，等于两个房间，是否涉及所有者本人，这是涉及该区域问题的所有者。

2.确认房屋的确切区域。

它包括建筑物区域，房屋的实际区域。

3.观察房屋的内部结构。

公寓的布局是否合理，是否有任何特殊的缺点使它不适合生活，还是路由是不合理的。

4.评估房屋的市政辅助设施。

打开水压，以查看电视是否清晰明了

5.了解装饰状态。

原始房屋是否已经翻新，翻新的水平和程度是什么，以及是否需要完全拆除；

6。物业管理公司提供什么服务？

7.了解未来的生活费用。

电力，煤炭和供暖的价格；

8.旧房子的历史。

它是什么时候建造的？

9.邻居的组合。

好的邻居会让您的生活在不同的时间去社区，以查看人的社交状况，并通过他们的衣服和生活方式来探访邻居，在下面，左边，左边，找出他们是否在这里与工作人员聊天。