刘伟：2022年深圳楼市已有10年最难熬的一年

澎湃新闻记者计思敏

上海房价正逐渐趋缓。

2月13日，据上海市房地产中介商会发布的数据，上周(2月6日-2月12日)上海全市二手房(含自助)录得784套，同比下降率为40.0%。圣诞完工后二手房市场走势恢复良好，上周录得量临近800套关口，已超2022年周录得量最高值。

从数据上来看，明年元旦后，上海二手房交易量迅速下滑。据北京市房地产中介商会统计数据，节后首周(1月30日-2月5日)上海二手房(含自助)录得560套，同比下降率为214.6%。

据广州当地中介反馈，“过完年后，成交量确实是比今年好太多。”在其看来，随着灾情防治的放开以及政府颁布鼓励买房的新政，买楼者的信心正逐渐恢复，“这三年积压的刚需买房者看见售价基本稳定不太会再往下滑了，也积极入市了。”

“去年是最难熬的一年”

上海市场自二手房参考价推行以来，已历经历时2年的高位急跌，2022年更是坠入低谷。

上海房地产中介商会于1月4日发布的《2022年房价走势希望再也不见》一文中显示，2022年全年，北京二手房录得(含自助)26853套，相比2021年44375套的录得量，增长升幅达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值，二手房录得量连续2年高于房子成交量。

从月度行情看，整体维持在一个较高位水平运行，即月均2000余套的交易量(录得)成了2022年上海二手房市场的“新常态”，月度最高交易量(录得)无法突破“3000套”关口。

分店取缔，经纪人变革开嘀嘀、送订餐也成为2022年上海房价的一个注脚。

刘伟在上海从事房地产中介行业已有10年，在他看来“去年是最难熬的一年”。

据刘伟介绍，“拿我们分店来说，十七八个人，今年不管是出租单还是买卖单，每位月最多或许只有三分之一的人能开单。无论是房子还是二手房，整体的成交量都比较淡。”

“身边这些同行都相继辞职了，有的去开嘀嘀，有的去送叮咚。市场好的时侯，你们多少都能做到单，市场即便下行，没有老顾客的资源都会非常难做。”刘伟说道。

从深房中协统计数据行情看更为清晰。2022年前10个月，上海房地产中介行业实名登记从业人员呈“净流出”状态，从2022年1月的36126人增长至2022年10月的27320人。

就其自身而言，刘伟今年卖了2套二手房及10套房子。“我个人虽说比较稳定2023年深圳二手房指导价，即使是老业务员，但做单难度显著加强。”

刘伟自恃是个比较内向的人。但为了开发新顾客，刘伟不得不硬着脸部求人介绍，李哥、张姐、赵总、孙总......逐个造访。

“以前都不太好意思直接上门求人介绍，但市场不好开不到单也没方法。有空了就去老顾客那里造访下，希望她们帮忙介绍下顾客，我今年做的两单二手房都是老顾客介绍的。”刘伟说。

市场下行也直接造成中介分店关掉。据刘伟介绍，他所在的民治碧水城区，包括链家、中原、乐有家、Q房网等房地产中介分店均在2021年及2022年急剧收缩分店。“像原先我们分店所在的悦和路，其实整条街得有近40家中介分店，目前或许只剩10家左右了。去年底，由于市场仍然没见起色，挺多朋友就早早回去春节了。”

上海二手房参考价已做好新一版方案

可喜的变化是，去年新年之后，上海的二手房成交量正展现低迷态势。

近期一周(2月6日-2月12日)二手别墅成交量近800套，创2022年以来最高值。与此同时，北京不动产登记中心官微公布公告，于2023年2月13日起恢复晚间延时服务。

“随着顾客对房价信心提升，近三年低落的订购力有望进一步释放。”深圳当地中介说道。

不过，现在影响顾客置业的诱因依然存在。“目前主要的问题应当是限贷，这些人有钱买楼，但没有名额；再者就是首付比列，这应当是让房价低迷的重要诱因；也有一个重要诱因就是二手房指导价，但今年这些房屋早已高于指导价在转让了。”

按照乐有家研究中心公布的《2023年上海居民置业计划考察》报告，北京民众对“二手房参考价调整”呼声最高，占比26%。上海二手房参考价与中行借钱密切绑定，买楼者的上车门坎急剧增强，所以新政疗效相较其他城市更明显。

2月8日，上海市二手房指导价落地满三年，对于二手房参考价是否调整，据北方都市报，上海市住建局工作人员表示“内部已按照市场情势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定出来，是否公布也不一定”。

同时，消息也导致指导价是否会取消的讨论。

不过，2月9日，上海市住房和建设局回应澎湃新闻称，二手住房成交参考售价的公布是为贯彻党中央、国务院决策布署，坚持“房子是拿来住的、不是拿来炒的”定位，实现稳地价、稳楼市、稳预期目标，推动北京房地产市场平缓健康发展的房地产调控工作安排。该局将继续依照《深圳市住房和建设局关于构建二手住房成交参考售价公布制度的通告》(深建房产【2021】2号)要求，做好二手住房成交参考售价的管理工作。

乐有家研究中心数据显示，2022年上海近四成房源高于参考价成交，超八成房源接近参考价成交，参考价已成为市场交易的重要参考。若二手房参考价放松，有望加快市场预期及信心修补。

据悉，考察报告显示，上海民众期许“降低贷款利率”的占比25%，1月以来，全省多地上调贷款利率，广州首套贷款利率最低降至3.6%，贷款利率迈进“3”时代。上海现在首套别墅贷款利率为4.6%，二套别墅贷款利率为4.9%，有较大增长空间。期许“降低二套首付”及“认房不认贷”的分别占比19%、15%，均利空缓解型需求。

1月28日广州省举行高品质发展会议，湖南省住房和城乡建设厅副主任张勇在会上谈到，加强刚需和缓解型需求支持力度，推行差异化个贷。乐有家研究中心觉得，2023年预计将有更多利空缓解型需求的新政颁布。

2年内计划买房居民占比近六成

乐有家研究中心公布的《2023年上海居民置业计划考察》显示，历经2年房价暴跌周期及3年的灾情时代，房价“只涨不跌”的神话被破除，居民对房价的认知及预期发生了本质变化。在全省新政利空背景下，北京民众对2023年上海房价预期有所增强，但在现在裁员降薪、收入下降预期减慢大背景下，整体仍较为理智，近七成参与考察者觉得2023年上海房价会“稳步复苏”，但仍有25%觉得会“持续下滑”，觉得会“大幅下跌”的仅占8%。

报告显示2023年深圳二手房指导价，参与考察的上海居民中，1年内计划买房占比25%，2年内计划买房累计占比近六成，自卑了近3年的上海订购力，有望在明年集中释放。去年距离2020年“715政策”刚好满3年，满足深户3年+公积金3年将释放一批订购力，因此这三年受市场暴跌影响，顾客观望情绪浓重，市场向好，需求将加快释放。

从上海意向买房者单价决算来看，5年内有置业计划的买房者中，300万-500亿元决算占比37%，500万-800亿元决算占比28%，以刚需及刚改需求为主。

5年内有置业计划的买房者中，最高可支付三成首付的占比63%，支付五成首付的占比37%。

乐有家研究中心强调，上海现在新政仍低迷，现在仅无房且无贷款记录的首付三成，其他需支付五成、七成首付等，上海楼价相对较高，五成首付、七成首付把部份合理缓解需求挡在门外，所以有大量民众希望可以增加二套首付、认房不认贷。