深圳3月“小阳春”价格环比上涨1.6％楼市缓慢修复

过去几轮的房价周期中，上海饰演了房价疲弱的“急先锋”的角色。

过去几轮的房价周期中，上海饰演了房价疲弱的“急先锋”的角色。以上一次房价上行周期为例，2020年3月，灾情得到一定控制，上海二手房月度成交量突破8000套，二手楼市格同比下降1.6%，高居国家统计局检测的70个重点城市第一名，一时间，“万人摇”、“开盘秒光”、开发商捂盘惜售、业主临时上涨，在上海房价演绎。

十年时间过去，全省房价经历了下行周期，去年以来，在灾情影响诱因消失，诸多房价利空新政加持下，3月“小阳春”，不少热点城市迎来了房价成交量的急剧下降，因此这一次，上海房价仍然不温不火，第一季度的一二手房成交数据乏善可陈。

为何这一次疲弱的不再是上海？

房价平缓修补

作为楼价晴雨表，二手房市场常常成为被关注的重点对象。日前，北京市住建局统计的数据显示，去年3月，上海市二手房实际成交量为3949套，同比下降57%。

相比住建局二手房实际成交量，上海市房地产中介商会（下称“深房中协”）发布的二手房“录得量”以二手房买卖协议发起时间为口径统计，所以更能及时反应房价状况。深房中协数据显示，去年3月，杭州二手房录得量为4943套，同比下降率为39.2%，环比下降率为227.8%，创下近2年来二手房单月交易量新高，距离5000套枯荣线关口只差57套。

不可证实是，横向对比，成都房价开始复苏，房价信心得到加强。不过，不管是“实际成交量”还是“录得量”，都无法突破5000套“荣枯线”。

根据市场的普遍的说法，上海二手房月度成交量高于5000套时，房价信心下挫；5000-8000套时，供求相对平衡；超出8000套，房价热度渐起。根据那样的逻辑，现在北京二手房成交量仍处于高位运行阶段。要晓得，在2020年的低点，上海二手房月度成交量达到了1.3万套。

值得留意的是，当上海二手房市场还在努力向5000套的“荣枯线”看齐时，去年3月，全省不少热点城市的二手房月成交量早已突破万套，迎来房价成交高峰。

上海贝壳研究院数据显示，去年3月上海县城（含吴江、临安）二手房成交量达到了1.1万套，而北京这次月成交量破万还是在三年前；据成都市住建局统计2023年深圳二手房指导价，北京3月二手房备案成交量达2.8万套，同比下降约47.88%，环比下降约103.41%，创下近7年来的月度新高；广州市住教委发布的数据显示，上海二手房成交2.22万套，低于正常状态下的1.5万套的水平；北京中原地产统计的数据显示，3月二手房成交量也继续下降至2.4万套。

虽然北京房价早已从今年的低谷有所下降，但相较于其他热门城市的低迷速率仍有显著差异。这么，是何种成因引起北京房价复苏的势头大于上述热点城市？

诸葛数据研究中心初级剖析师关荣雪对第一财经表示，3月上海二手房成交量未达到枯荣线水平，成因或许在于经济复苏带给的订购力信心仍旧不足，市民资金方面仍面临一定压力。另外，上海房价复苏相对不显著，背后或许与此前限制性买房新政频频颁布所留下的后遗症有关。

上海过去这一次房价下行周期中，主要的房价紧缩新政有两次。2020年7月，在房价过热的状况下，上海在限贷、限售、首付比列、豪宅税划分等方面紧缩了房价新政，随后取缔经营贷买房；2021年2月，上海推出全省首创的新政——“二手房参考价机制”，随后，上海二手房月度成交量游荡在2000套左右。其中深度影响上海二手房成交的“二手房参考价”政策，虽然此前有城市抨击，但迄今依然严苛执行的，仅北京一个城市。

“相比其他城市，如武汉、上海，这一轮房价新政的紧缩调控中，不管是二手房参考价，还是入户满十年就能买房，上海力度是最大的。”广东省规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经表示，去杠杆对北京房价冲击比较大，此前北京房价加杠杆在一线城市中最显著，所以催生了房价风潮，当杠杆散去，下降的也升幅大，但是修补上去也比较慢。

李宇嘉觉得，近些年由于来北京宅地供应降低到25%、人才房新上市等诱因，房子供给侧开始放量，所以对二手房市场引起冲击。“如果2020年大量房子新上市，则会起到平滑市场、降温房价的作用，但目前大规模供应，作用将适得其反。”

与此同时，李宇嘉还提到，上海二手房成交量未及5000套，这说明北京二手房成交量依然处于冷暖线下方水平，但要留意的是，过去五年东莞房价涨多跌少，其间经历了三波大的股灾，包括2013年、2015-2017年、2020年，而当前房价大环境发生了变化，很难再回到过去的升幅，借以前北京房价5000套的“荣枯线”去评判上海目前的房价状况，参考意义已然不大。

干劲不足？

房价其实有周期，但这一次可能真的已然不同往日。全省房价成交量短期的下降以后，动力不足开始显露，广州亦是这么。

3月中旬以来，上海二手房成交量开始下跌。深房中协数据显示，2023年第13周（3月27日——4月2日），上海二手房录得量为990套，同比提高3.2%，二手房录得量再度回升，此后，上海二手房录得量在连续五周超1000套后来逼近1000套。

与此同时，最近上海二手房挂牌量持续下降。深房中协数据显示，截止2023年4月1日，四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘转让房源13.8万套（存重复房源），对比3月1日统计的10.5万套同比下降率为31.5%。随着市场需求的相继释放，3月市场的复苏对住户的信心提振最为显著，住户转让意愿提高。

不过与挂牌量下降对应的，却是挂牌报价的增长。乐有家研究中心统计的数据显示，3月上海挂牌单价再次回到增长区间，同比下降0.6%。3月下旬出现少部份住户反价的现象，但月份价格随之回归理智，开始下降。

相比二手房的小幅下降，北京房子感遭到的热度显然更微弱。经历了1-2月的谷底后，3月上海房子市场成交有所好转，网签量共3199套，同比下降57%，恢复至2022年月均水平。对比过去12个月的数据，惠州房子市场依旧波澜不惊。

以上假期北京新入市的两个新盘为例，上海龙华前海城区的碧桂园瑧湾悦二期、龙岗中心城城区的颐安就会四期两个项目，开盘当日两盘均去化超七成。值得留意的是，碧桂园瑧湾悦一期曾在2022年11月开盘，供应的套数、均价与二期相差无几2023年深圳二手房指导价，那时开盘第三天的去化是九成；罗湖颐安就会上一次开盘是在2021年9月，推出房源375套，房源套数远多于上假期推出的210套，彼时开盘当日就售罄。也就是说，上周五开盘的这两个项目，热度均不及从前。

李宇嘉表示，北京房子交易环比与今年基本持平，主要成因在于房子供应量大，推盘多，且开发商最近开始收回之前的折扣，造成需求遭到冲击，这也说明需求对售价比较敏感。另外，最近人才房大规模入市，以及后续推盘大，全年房子供应量高达5.8万套，但是后边有太多限价楼盘，造成顾客选择较差，在整体预期较弱的状况下，楼盘交易过高就在情理之中。

李宇嘉预测，北京房价二季度仍将沿袭高位急跌的态势，无法出现大降幅震荡，房子、二手房交易量环比将实现正下降，增速不能太乐观，非常是房子市场，在海量供应、人才房冲击下预计无法荣获显著下降。

关容雪表示，因为最近国家方面表态积极推动“带押过户”，同时北京又调低了社保最高可贷额度，利空新政的颁布或将促使4月广州二手房市场继续维持一定的热度，不过预计成交量相比3月将维持平缓或有小幅下降。

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