2022年深圳二手房成交接近腰斩业主当初没卖房子自叹不如

“深圳二手房指导价会取消吗？”

“会有指导价三华诞吗？”

这三年的2月8日，对于上海房地产市场来言，弄成了一个值得关注和庆祝的日子。每到2月8日，市场上关于指导价调整、取消热议至沸。

2021年2月8日，上海房价出台了一项重磅调控新政2023年深圳二手房指导价，宣布推行二手房成交参考售价公布制度，对3595个别墅新村颁布具体的价钱指导标准。市场中将之浅显地称为指导价。

彼时2023年深圳二手房指导价，北京市住建局在方案曝光时曾解释说明，会依照市场状况每年作出调整。

明日，南都·湾财社记者通过12345政务服务热线提问，荣获了北京市住建局工作人员的回应：“内部已按照市场情势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定出来，是否公布也不一定。”

2月8日，中原地产华东区总裁兼上海中原总主管郑叔伦在接受《每日经济新闻》记者书面专访时表示，指导价原则是一年一调，今年节后住建局表示将做调整并于最近公布，但最后今年一整年都未公布；去年说得更为保守，最终公布与否或许更多取决于未来房地产行情。以现今政府对于房地产的心态看，假如市场一直保持高涨，调整的机率或许较大。

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新政疗效十分明显‍‍‍

这三年，亦是由于指导价的推行和房地产行业的持续深度调整，住户、购房者、中介、房企人士等各方关联者的态度并且生活，都发生了巨大变化。

有住户后悔当时没买房子，有买房者哀叹“高位值勤”，有经纪人被迫离开地产行业，而有的民企本身属于行政、财务等方面的工作人员，也不得不“全民营销”，参与到房子的销售战线中去。

各方角力之下，2022年北京二手房成交接近腰斩。

按照北京市住建局发布的数据，北京2022年二手别墅共成交21701套，较2021年成交量下降46.68%，接近腰斩；月均成交仅约1808套，日均成交量约59套。

从成交面积看，北京2022年二手别墅成交面积为207.04万平方米，较2021年下降42.89%，远高于深圳、上海的1334万平方米、1330万平方米。

郑叔伦观察剖析，这三年上海房地产市场发生了很大变化，二手房经历了长时间的历史低潮，售价也出现了较大升幅的上调，这些新盘成交价早已在参考价附近，并且高于参考价，新政疗效可以说十分明显。

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距离低点优惠200万尚未买入

“现在有点悔恨前年没买房子，发觉之后没机会涨这么高了。”‍

这几天，林晨（化名）有点沮丧，她将名下坐落广州市龙岗区的一套房源还给了中介帮忙租赁。但挂牌几天，林晨通过中介方面没有斩获任何带看顾客，这也让其重新悔恨起此前市场低点时没买房的决定。

林晨说由于自己是想换更小的房屋，因此低位换实惠。在林晨看来，前年自家房屋最高时可以卖到750亿元，但经过三年市场调整，除了售价降到了500多亿元，但是交易难度也大大提高，自己错失了难得的机会。

实际上，二手房成交参考价公布以后，新政疗效也并非立竿见影。

彼时，市场上各方对于政策策威力，并没有打开想像空间。有不少网民在社交平台上讽刺称，“这价钱你到时给我找出成交的一套进去”“价格有点不真实，那里有如此实惠的楼价”“如果这个价格住户乐意卖，那可得快抢啊。”

市场的挂牌价并且还在一度走高，直至几个月后，中行借钱评估价与二手房成交参考售价强制挂钩以后，调控威力才显现。

从这套坐落罗湖区的房源近三年的调价过程，基本可以窥得指导价的进军过程。

该套房源首次挂牌转让是在二手房参考价施行的一个月后，售价为900亿元。随后的一个月内，住户两次分别下调了18亿元、42亿元，在2021年4月时，这套房源挂牌价达到了最高值960亿元。

随后近五年内，这套房源便步入了售价调低周期，前后调低了8次，今年年中最大调低升幅达到120亿元。现在，住户挂牌价是739亿元，距离五年前的低点已上调超200亿元，增速比列超20%，但仍然未成功售出。

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“现在的市场就是捡漏”

但另一个事实是，相比新年前，最近二手房交易量显著走快。

上海房地产中介商会（下称深房中协）近期发布了2023年第5周月报（1.30-2.5），二手房交易量迅速下滑，全市二手房（含自助）录得560套，同比下降214.6%。

“现在完工的这一周多时间，成交量是在下降的，但并不是近期成交的，它或许是今年12月份受灾情影响或节日影响积累的成交，离北京市场正常的成交还比较远。”一位不愿具名的地产人士在接受《每日经济新闻》记者陌陌专访时表示。

“近期带看和成交多，是由于有些指导价的笋盘，这种笋盘去化掉以后，带看量还是会降下去。”某小型中介工作人员银主管在接受记者专访时表示，说白了，目前的市场就是捡漏，没有漏可捡了才会继续观望。

银主管表示，今天这个市场就是焦急卖的优惠，不焦急的就正常挂盘观望。

对于节日后的市场，有地产中介在社交媒体上分享，通过近期几天的观察，有些住户撤盘不卖、有些住户节后上涨，市面上的笋盘已消费得所剩无几。这些住户并不是不想卖了，而是短期内不想卖了，都在赌3月会出利空新政，期许市场好转。

银主管向记者分享了其最近关注到的一套成交正在走步骤的房源。“最近龙华盐田城区的一套三室，房东开始是低于指导价卖的，价格735亿元，卖不掉，时常降，之后成交价高于指导价大约70亿元左右，高于指导价10%才成交。”

“但这些只好说是个例，例如下来一套位置不错的笋盘，那样顾客会多一些，或许很快就秒没。”

银主管指出，“秒没的前提，还是价钱”。据其观察，大约两个月前，高于指导价的房源挺多的，这两个月就少了。地段好的基本上在指导价左右，地段不好的跟指导价相比差额会多一点。

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指导价会调整吗？

实际上，自五年前天津率先公布二手房成交参考价后，例如上海、成都、宁波、西安等城市也先后跟进。

克而瑞广州区域总主管陈洪海在接受《每日经济新闻》记者电话专访时曾表示，现在北京、成都等多个城市二手房参考价在实际执行中早已取消，只有北京还在严苛执行，这在某些程度上加强了买房者首付款压力，使得从调控新政来看，杭州是现今调控最为严苛的城市，这与过去一年房价交易新低还有巨大关系。

如文章开头所述，上海市住建局工作人员表示“内部已按照市场情势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定出来，是否公布也不一定”，但前述不愿具名地产人士表示，你们现在都在等新政，上海应当会出新政，使得新政力度或许还比较大，相对比较全面。

郑叔伦觉得，指导价调整有其合理智，这些新盘指导价与实际成交利差距还是巨大，非常是从政府支持刚需、改善群体买房的原则看，刚需、改善产品的调整或许更为优先，但是大多数是向上调整。

“但房住不炒总基调不动摇更是首要原则，先前经验阐明，即便新政变动容易导致菜价下跌，过去五年调控取得的成绩或许会功亏一篑，所以，政府对于新政调整特别慎重，这只是今年指导价未调的重要诱因。”郑叔伦说。

广州省住房新政研究中心副教授、首席研究员李宇嘉表示，2023年上海房价能够有所起色取决于前期泡沫是否散去。现在来看，除少数城区显著涨价以外，上海大部分区域的楼价仍显著低于2020年的楼价水平。对于上海调控新政能够松动，例如入户3年才会房子、二手房参考价、认房又认贷、限售5年、增值税5年减免期等，现在来看松动的或许性比较小。

对于2023年上海房价行情，深房中协最近也进行了一个小范围投票考察，截止2月8日，参与投票总数超300人，其中有40%投票者觉得去年房价会涨，但降幅会特别小；27%的买房者觉得会急剧下跌，由于需求低落太久了；也有约16%的投票者觉得会增长，低位购进房产的限贷时间满，冲击市场。

撰文|甄素静‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

编辑|陈梦妤

封面图源|‍‍‍‍‍‍每日经济新闻资料图‍‍‍‍‍

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