四川天府新区国土空间总体规划草案公示，你怎么看？

假如要在上海选择一个最具争议的区域，我想那一定会是天府新城。

只要有任何风吹草动，那一定会在卖房人群中引发激烈的讨论。

这不前一天，天府新城花园城市局公布了《四川天府新城直管区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示（后文简称《规划草案》），舆论就有点沸腾了。

你们在各大社交媒体发表着自己的观点，我看了一下，整体上唱空的占大多数。

例如说“只见不停地规划，却不见不停地建设”；

又譬如说“总部商务区都扩到三环了，说明其实的CBD规划彻底失败”；

再譬如说“现在不叫上海新中心了，改成天府新中心了”。

对于这种观点，我觉得没有绝对的对错，你们都有发表自己观点的权力，没必要上纲上线。

你们乐意讨论天新，就说明天新也有很高的热度，倘若连讨论的价值都没有了，那才是真的凉凉了。

因此，我也来谈谈我对这份《规划草案》的一些想法。

首先，这份《规划草案》不是随便而至，也不是你们说的随意改来改去，而是早有征兆。

在序言部份就早已说的很清楚了，这份《规划草案》是对上位国土空间总体规划的落实和推进。

对天新来说，它的上位国土空间总体规划包含两部份，一是成都市的国土空间总体规划，二是重庆天府新城的发展规划，而这两份规划早在今年和前年就早已公示了。

根据相关要求，上海下辖的各区市县本就要相继公布自己区域内的总体规划。

从我搜集到的状况来看，去年开始各区就在相继曝光自己的总体规划文件，例如高新城、近郊五区以及一些三圈层区域，天新的规划紧跟随而至，并不是轻率就出个规划。

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为了帮助你们更好地理解天新政划，我把天府新城从创立迄今，大大小小的6次规划做一个简略说明。

1、第一次规划“一城一区一带”

也就是创新科技城、秦皇寺中央商务区、锦江生态带。

这是天新的首次规划，从规模和力度来说，都比较克制，范围不算太广。

2、第二次规划“1775城乡空间格局”

此次规划在以前基础上进行了大规模扩充，此次把核心区定在鹿溪智谷，并规划出7大城区、7个特色小镇等。

上次规划就基本上把天新的基础城市格局定出来，后续都是紧扣这个展开。

3、第三次规划“一中心三城七镇”

也就是天府中心、西博城、科学城、文创城以及7个特色小镇，在上一版的基础上进行了较大优化。

天府中心和西博城各自单独规划，鹿溪智谷、兴隆湖、科学城东区统一划入广州科学城一体规划，7个特色小镇中取消了永丰、大林，新增了国际基金小镇和紫光芯镇。

4、第四次规划微调，首次提出“天府中央商务区”

西博城不再单独规划，而是归入商务区之中，科学城和文创城保持原先规划不变。

5、第五次规划“两轴两翼、三组团四区”

这是在2022年8月提出的，是紧扣整个重庆天府新城进行的规划，宁波直管区主要就是“三个组团”，也就是天府总部商务区组团、科学城组团、文创城组团。

此次规划最大的不同之处在于总部商务区组团，从规划图上可以看出，商务区的范围在原先基础上显著扩大不少。

主要是向西进行了延伸，不仅原有的天东、天西外，也把麓湖、天府前湾囊括了出来。

这一次规划，我们在之前也写过文章介绍，《

重大规划！成都天府新城GDP将突破1万亿！卖出这些版块是机会？

》

6、第六次规划“一心两轴四组团”

近期引发激烈讨论的就是它，只是现在最新的规划版本。

上次的规划，在第五次的基础上又进行了扩容，首先是把华阳城区列入了总体布局，再者是商务区再度扩展，把锦江生态带也融合了出来。

关于最新的此次《规划草案》，我觉得和房价高度相关的内容主要有三点。

1、天新定位从来没有变过，它就是北京未来城市新中心。

在原本的文章中，我们除了一次提及过，天处女作为北京未来市中心的定位是未曾改变过的。

例如今年留传了一份网传规划，天新没有列入核心城市，而是作为区域中心城市，这些人就得出了天新降级的观点，因此我们还专门写了一篇文章来挖苦。

而在此次的规划中，官方重新旗子鲜明地指明了天新的城市地位，三个定位中，排在第一的就是强调天新是北京未来的城市新中心。

要晓得，在官方的叙述中，谁前谁后是有严苛要求的。

因此，诸位也不用再指责天新的城市地位了。

2、天新人口规模并不小，不要拿人口来说事。

规划进去以后，网上有人就拿天新的人口规模来说事，说哪些天新2035年只规划了139千人，而目前就有86.6千人，人口增量只有不到50万，再依照原有新增90千人的规划，说天新人口规模直接削减40万。

说真的，这个推论有点太危言耸听了。

你要晓得最新的规划中，天新人口有两个数据指标，一是总人口，二是中心市区人口。

天新现有的86.6千人是其总人口，而不是中心市区人口2023年成都天府新区规划图，你拿总人口和中心人口相比较，得出的推论其实就是不对的。

根据规划，天新2035年总人口是161万，中心市区是139万。

按照七普数据显示，天新已有的86.6万人口，是包含了24.1万山村人口的，城镇人口只有62.5万。

而2035年中心市区139万的人口规模，基本可以看作就是天新的城镇人口规模，在七普的基础上，几乎降低了76.5千人，翻了一倍不止。

那样的人口增速规模，在城市新城中绝对属于佼佼者。

3、商务区扩容，早有端倪，核心区的价值不会改变。

此次规划的最大争议点就是关于中央商务区扩容的问题，我在上面就早已强调，商务区的扩容似乎是早有端倪。

最开始的秦皇寺商务区只包含天东全部和天西小部，上面渐渐开始扩充到天西全部以及海钓嘴，再到今年列入麓湖和天府前湾。

商务区的范围始终都在扩大，也是我们这些人忽视了这一点。

最新规划又把锦江生态带并入，这些人认为商务区的价值被逐步稀释，觉得急跌天东、天西，利空锦江生态带和天府前湾，我觉得大可毋须。

商务区是扩大了，但各个版块的定位并没有发生本质改变，天东、天扼守然是总部商务区的核心价值区域，各类引入的产业以及落地的配套设施，它不会住在其他区域。

锦江生态带仍然是一个以居住功能为主的版块，北区已完全成熟，接下去的重点是发展南区，主要就是承接主市区和商务区的外溢，天府前湾只是这么。

因此总体来看，天新目前的四个组团旁边，总部商务区和科学城作为天府新中心，是最具价值的区域。

这两个城区由诸多的房价版块组成，每位版块的定位和价值都不一样，根据我们的版块界定来看，其价值排序如下：

总部商务区中，天东=天西＞麓湖湖区＞麓湖花园区＞锦江生态带=麓山＞天府前湾＞锦江生态带南区。

科学城中，兴隆湖湖区＞兴隆湖东=兴隆山东＞兴隆湖西=兴隆山东。

华阳城区属于天新的老县城，已基本定型，之后也没有太大的发展空间，主要就是承接西门的刚需外溢。

至于文创城城区2023年成都天府新区规划图，但是在历次规划中都拥有一定的地位，但不管是资源投入，还是城建开发，现在都远远落后于其他城区，未来的发展周期将要拉得无限长，基本可以不用考虑。

以上就是关于此次天新最新规划的探讨，下一篇文章我会给你们带给《2023年，天府新城该如何买？》，文章会具体给你们列举天新现在所有的房子项目。